Comment rédiger les statuts d’une SCI ? Les éléments à prendre en compte

Les mentions obligatoires à inclure dans les statuts

Parmi les éléments obligatoires à intégrer dans les statuts de SCI, on y trouve notamment :

Les associés

L’état civil de chacun des associés doit figurer. Il faut savoir que le nombre d’associés ne peut être inférieur à deux, un couple, des concubins, avec ou sans leurs enfants, par exemple. Ces associés sont obligatoirement des personnes physiques ou morales. La loi n’a pas instauré de nombre maximal d’associés, cependant, il faut retenir que plus le nombre est important, plus la SCI, surtout pour une SCI familiale, sera difficile à gérer.

Il n’est pas possible d’utiliser un ou des prête-noms pour arriver au chiffre exigé. On ne peut associer apporteur et personnes agissant pour le compte de l’apporteur. Quand on parle d’associés, il faut que ceux-ci soient aussi des apporteurs (d’apport en numéraire ou d’apport en nature), qui ont une volonté commune et qui partagent les pertes comme les bénéfices. Dans ce cas, ce serait une société civile immobilière fictive et tous les biens qu’elle possèderait seraient rendus au véritable propriétaire. Elle s’expose à une procédure d’abus de droit.

La dénomination sociale

Le nom doit figurer en clair dans les statuts SCI, il faut alors faire attention au choix de ce nom, car il faut éviter toute confusion possible avec une autre avant l’immatriculation de la SCI.

Le patronyme dans certains cas est fortement déconseillé, par exemple une SCI familiale qui s’appellerait SCI Bertrand risquerait de présenter certains inconvénients, ce nom étant répandu. Il est possible dans ce cas d’y ajouter le nom de la rue où se trouve l’immeuble et le numéro, le prénom de ses enfants, même s’ils ne sont pas associés, le principal étant qu’elle puisse être différenciée des autres.

La durée

La durée de la SCI doit figurer précisément dans ses statuts, cette durée ne peut être supérieure à 99 ans. La durée indéterminée n’est pas autorisée et entrainerait la nullité de la société civile immobilière. Par contre, si l’on choisit 99 ans, par exemple elle peut être prolongée plusieurs fois.

De la même manière, il est possible de la dissoudre à tout moment à partir du moment où la décision est prise en assemblée générale et dans les conditions de la majorité qui a été fixée dans un acte notarié dans les statuts. C’est d’ailleurs pour cette raison que dans la pratique, 99 ans est la durée généralement choisie.

Le siège social

Le siège social doit également figurer, celui-ci est obligatoirement sur le territoire français pour que la SCI soit régie par la loi française et de nationalité française. C’est grâce à la localisation du siège social que le tribunal de commerce compétent pour régler les formalités administratives est déterminé.

Si cette SCI ne reçoit pas de visiteurs, elle peut être établie au domicile du gérant à partir du moment où son bail ou le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Il faut alors ajouter le nom de la SCI sur sa boite aux lettres afin de recevoir le courrier qui lui serait adressé.

Le changement de siège social peut être ajouté dans les statuts, cela permet au gérant de déménager le siège social de sa SCI à l’intérieur de la même localité. Si elle change de ville ou de région et donc ne ressort plus du même tribunal, il faut que la décision soit prise par l’ensemble des associés durant une assemblée générale. Dans ce cas, son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés changera automatiquement.

L’objet social

L’objet social doit être parfaitement défini. La SCI ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ni contraire à l’ordre public.

L’objet ne doit pas sous-entendre une vocation commerciale, donc pas d’objet social lié au commerce. Ce qui revient à dire qu’un objet tel que : « acquisition de tous biens immobiliers et droits immobiliers en vue de leur revente » est assimilé à l’activité de marchand de biens qui est bien une activité commerciale. Dans ce cas c’est la SAS ou la SARL qui doivent être choisies.

Une action en nullité pourrait alors être intentée par les associés ou toute personne qui serait concernée devant les tribunaux compétents. Dans ce cas précis, il faut savoir que le fait de changer ses statuts n’interrompt pas la procédure suivant l’article 1844-11 du Code civil. Il faut donc être prudent lors de la rédaction de cet objet et être très précis pour éviter tout problème avec l’immatriculation de la SCI. Le caractère civil ne doit pas pouvoir être remis en cause. En même temps, il est plutôt assez large pour que la gestion soit facilitée et souple.

Le capital social

Il est possible de créer une SCI à capital fixe ou encore une SCI à capital variable. Il n’y a pas de capital minimum et peut être constitué par des apports en numéraire ou en nature. Les associés pourront procéder à une modification des statuts en augmentant le capital lors de nouveaux apports en numéraire ou en nature ou d’un autre patrimoine immobilier, ou encore en le diminuant avec les procédures de cession ainsi que l’acte de cession de l’associé en question.

Bien entendu ce ne sont pas les seules informations à faire figurer sur des statuts pour créer une SCI avant son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Nous aurions aussi pu évoquer la nomination du gérant, ses pouvoirs, mais aussi les règles de fonctionnement, de prise de décision…

Les autres clauses

Dans les statuts d’une SCI, de nombreuses clauses doivent être rédigées afin de permettre le bon fonctionnement de la société et/ou les bonnes relations entre associés. Parmi les clauses facultatives, certaines doivent tout de même faire l’objet d’une étude approfondie afin d’être intégrée ou non dans un acte notarié dans les statuts de votre société civile immobilière.

Les statuts d’une SCI doivent aussi contenir des clauses sur les parts sociales des associés avec la mention des apports qu’ils ont effectivement apportés (apport en numéraire ou apport en nature ou aussi des biens immobiliers) ainsi que les modalités à suivre lors d’une cession de parts sociales si un associé devait quitter la société. En effet, l’acte de cession de parts devra être joint aux documents de modification des statuts avec la clause d’agrément des autres associés. Dans le cas d’une SCI familiale, le départ d’un associé peut avoir des conséquences sur le patrimoine immobilier de la société, c’est pourquoi une clause d’agrément est dans ce cas nécessaire.

Qui rédige les statuts SCI ?

Pour pouvoir créer une SCI, la rédaction des statuts est un acte obligatoire. Ceux-ci doivent être rédigés par écrit, qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. D’une manière générale, le fondateur établit lui-même les dispositifs statutaires de sa structure. Cela nécessite toutefois un minimum de connaissances et une bonne vigilance. Pour faciliter la rédaction des statuts, l’entrepreneur peut s’appuyer sur un modèle contenant toutes les mentions obligatoires, téléchargeable sur une plateforme juridique en ligne.

Par ailleurs, certains professionnels peuvent endosser la responsabilité d’écrire les statuts de la SCI à la place du créateur. C’est notamment le cas d’un avocat, d’un expert-comptable, d’un notaire ou encore d’un juriste. Grâce à leur expérience et leurs compétences, l’entrepreneur pourra s’assurer d’obtenir un acte juridique parfaitement rédigé. Enfin, une autre solution serait de recourir à une plateforme en ligne spécialisée dans la création de SCI. Elle met à disposition une application pour compléter automatiquement les statuts.

Comment se procurer les statuts d’une SCI ?

Pour se procurer les statuts d’une SCI, il faut s’adresser directement auprès du greffe du Tribunal de commerce. L’entrepreneur a également la possibilité de se rendre sur le site Infogreffe.fr et en faire la demande. En outre, plusieurs plateformes juridiques sur Internet proposent des modèles de statuts de SCI. Ce service dématérialisé s’avère très utile à condition que le prestataire soit fiable et possède une bonne notoriété. Mais ce n’est pas tout ! Il est aussi recommandé de privilégier les sites qui collaborent avec des avocats en droit des affaires.

Quoi qu’il en soit, l’article 1835 du Code civil prévoit un certain nombre de mentions obligatoires dans les statuts d’une SCI, à savoir :

• La dénomination sociale ;
• La forme juridique de la société, en l’occurrence la SCI ;
• L’objet social ;
• Le siège social ;
• Le capital social ;
• Les apports de chaque associé ; 
• Les modalités de fonctionnement ;
• La durée de la société. 

Comment créer une SCI en ligne ?

La création d’une SCI en ligne passe nécessairement par plusieurs étapes. La première étape consiste à rédiger les statuts de la société au moyen d’un formulaire en ligne, sur le portail Infogreffe.fr, ou sur toute autre plateforme juridique qui propose des modèles de statuts.

La seconde étape correspond à la réalisation des apports au capital. Ici, l’ouverture d’un compte bancaire se révèle indispensable pour verser les apports en numéraire et obtenir un certificat de dépôt des fonds.

Ensuite, il convient de publier un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (JAL).

La dernière étape concerne le dépôt de la demande d’immatriculation de la SCI sur le site Infogreffe.fr. Plusieurs éléments sont à joindre en version numérique au dossier, entre autres :

• Un formulaire de déclaration de constitution M0 complété, daté et signé ;
• Une attestation de parution dans un journal habilité ;
• Une déclaration de non-condamnation et de filiation ;
• Une copie du justificatif d’identité du dirigeant ;
• Etc.