L’objet social fait partie des éléments fondamentaux des statuts d’une SCI. Sa rédaction représente d’ailleurs une démarche délicate. En effet, cette mention statutaire obligatoire permet de délimiter sa sphère d’activité. Mais, elle contribue également à définir le champ d’action de son gérant et la convention collective applicable à ses salariés. En plus, c’est à partir de celle-ci que s’apprécie la mise en œuvre de la responsabilité pénale de cette société civile. C’est pour toutes ces raisons qu’il convient de rédiger l’objet social d’une SCI avec grand soin. Découvrez alors dans cet article comment procéder pour ne rien rater de cette étape cruciale de la création d’entreprises.
créez votre SCI
comparerLes conditions de validité de l’objet social d’une SCI
En général, une Société Civile Immobilière génère des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu à partir de la location d’immeubles. Les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, en raison des revenus fonciers qu’ils perçoivent.
Sans objet social valable, une société de forme juridique SCI ne peut en aucune façon être immatriculée au RCS et encore moins obtenir son code APE ou son code NAF. Ainsi, pour rédiger l’objet social comme il faut, il est essentiel de respecter les conditions de validité qui s’imposent.
L’objet social de la SCI doit être licite
Conformément à l’article 1833 du Code civil, « toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l’intérêt commun des associés ». De ce fait, les activités que la SCI exerce à titre principal, régulier et accessoire doivent cadrer avec les dispositions légales. Autrement dit, il ne faut pas qu’elles portent atteinte à l’ordre public et qu’elles soient contraires aux bonnes mœurs. Dès lors, un objet social illicite peut faire l’objet d’une sanction et entrainer la nullité de la société en application du Code civil dans son article 1844-10.
La SCI doit avoir un objet social réalisable
Effectivement, pour assurer la validité de l’objet social d’une SCI, les activités, actuelles et futures, exercées par la structure doivent être possibles. En d’autres termes, il est primordial qu’elle ait la capacité de les réaliser.
À noter que l’extinction ou la réalisation de l’objet social amène automatiquement à la dissolution de la société.
L’objet social de la SCI doit présenter un caractère civil
Une SCI ne procure aucun avantage fiscal, en règle générale, l’objet social d’une SCI doit impérativement avoir un caractère civil. Les associés perçoivent des revenus locatifs grâce à leurs apports et à l’activité de la société. De fait, le but de cette forme sociale est principalement d’utiliser et de gérer les biens issus d’un patrimoine immobilier qui forment son patrimoine. Cela inclut ainsi le placement immobilier, la construction, l’acquisition immobilière, etc. Néanmoins, il peut parfaitement bien arriver que les statuts de la société prévoient dans l’objet social l’accomplissement d’opérations de nature commerciale au point de vue du Code général des Impôts (CGI). Dans ce cas, la structure risque une taxation d’office à l’impôt sur les sociétés (IS). Il en est ainsi notamment pour une activité de location meublée ou non meublée d’un immeuble et dans le cadre d’un achat pour revente.
Bon à savoir
Bien que la SCI n’offre pas de réel avantage fiscal, pour apprécier le caractère civil de l’activité d’une SCI, il faut se référer aux opérations exercées de manière effective, et non pas à l’objet social mentionné dans les statuts. Dès lors, une société civile a tout à fait la possibilité de réaliser des activités de caractère aussi bien civil ou encore une activité commerciale d’investissement locatif. Toutefois, il convient de s’assurer que les opérations commerciales exercées sont accessoires.
À noter que même si le rendement des fonds en euros est en baisse constante depuis plusieurs années, et que le prix de l’immobilier ne cesse de monter, il est tout de même intéressant de mettre de la pierre dans son assurance vie.
Rédiger l’objet social d’une SCI : quels sont les pièges à éviter ?
Comme pour tout ce qui touche aux statuts juridiques, il est recommandé de prendre plusieurs précautions avant de se lancer, ou de s’adresser à un professionnel, que ce soit pour une cession des parts sociales en SCI, pour exercer une activité commerciale en SCI, utiliser la résidence principale du dirigeant comme siège social, pour les modalités de fonctionnement d’une assemblée générale, option pour la SCI familiale, option à l’impôt sur les sociétés ou au régime normal d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, etc.
La rédaction de l’objet social d’une SCI demande de la vigilance. Certaines erreurs sont d’ailleurs à éviter. Sinon, la société civile s’expose à une modification ultérieure de cette importante mention statutaire. Cette procédure est en effet à la fois contraignante et couteuse. D’où l’intérêt d’éviter les pièges ci-après.
Limiter l’objet social de la SCI à la détention d’un seul bien immobilier
La constitution d’une société de forme juridique SCI vise le plus souvent à l’acquisition et l’administration d’un seul bien immobilier bien défini pour générer des revenus locatifs pour les associés. Cependant, comme pour toute société tant civile que commerciale, il est fortement déconseillé de restreindre son objet social. Il faut prévoir large et se donner l’opportunité d’acquérir et de détenir n’importe quel immeuble. Dès lors, si dans le futur, les associés de la SCI (deux au minimum) souhaitent acheter d’autres biens issus d’un bien immobilier en nue-propriété, ils n’auront pas à créer une autre société, mais utiliser la même entreprise.
Attention ! Il vaut mieux ne viser aucun bien immobilier spécifique dans l’objet social de la SCI. Cela, afin d’éviter les désagréments d’une promesse de vente qui ne risque pas nécessairement d’aboutir au moment de la création de la structure.
Ne pas anticiper les éventuels changements
Même si les associés créent une SCI dans un objectif particulier, ils doivent prévoir les changements à venir et rédiger un objet social le plus large possible. De fait, il est possible par exemple qu’un bien immobilier occupé à titre de résidence principale fasse plus tard l’objet d’une location meublée dans le cadre d’un bail locatif d’habitation ou d’un bail commercial.
Dans la même optique, l’objet social d’une SCI ne doit aucunement spécifier une opération particulière. Concrètement, il ne faut pas se limiter à la simple acquisition d’un immeuble. Il est vivement préconisé d’y intégrer la gestion de la nue-propriété, mais surtout la cession éventuelle des biens d’immeubles constituant le patrimoine de la société. Effectivement, si les associés de la SCI omettent la possibilité de céder un immeuble, la vente ultérieure de celui-ci sera contraire à l’objet social. Ce point se révèle notamment capital dans une SCI d’attribution qui est dans l’obligation d’inclure clairement une telle éventualité dans son objet.
Restreindre l’objet social de la SCI à des actes touchant uniquement les biens immobiliers
En principe, les activités d’une SCI tournent essentiellement autour de ses biens immobiliers, mais pas de manière exclusive. En effet, comme mentionné plus haut, cette société civile peut réaliser d’autres types d’actes, à l’instar des opérations financières suivantes :
- La souscription de crédits bancaires
- L’ouverture d’un compte professionnel dans un établissement bancaire
- L’octroi de sureté (le cas échéant, une sureté hypothécaire)
Mais, ce n’est pas tout ! La SCI a également la possibilité d’effectuer des activités mobilières ou immobilières de caractère purement civil. Sans oublier les activités commerciales d’investissement locatif. En revanche, puisque l’objet social de ce statut juridique doit être majoritairement civil, il faut que ces actes restent accessoires. Pour introduire cette clause dans les statuts, il suffit d’énoncer de la manière suivante ou avec une expression semblable :
La société a pour objet l’acquisition de tout immeuble, la détention, l’administration, et plus généralement l’exploitation par bail commercial pour ses associés, la gestion de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières du patrimoine de la société, à condition de respecter exclusivement le caractère civil de la SCI.
Bref, la rédaction de l’objet social d’une SCI n’est pas une tâche à prendre à la légère. Elle requiert le maximum de précautions. D’ailleurs, en cas de doute, il est préférable de faire appel à un professionnel comme un notaire, un avocat, un expert-comptable ou encore un spécialiste de la gestion de patrimoine immobilier. Se faire accompagner lors de la rédaction des statuts est toujours recommandé, et ce à tous les stades de la rédaction : modalités de tenue d’assemblée générale, modalités pour cession de parts sociales, option pour la SCI familiale, option pour le régime normal d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, etc.
