Comment créer une SCI ? les démarches et étapes à suivre

Comme toute création d’entreprises, la constitution d’une Société Civile immobilière SCI doit respecter certaines formalités couteuses et parfois lourdes, notamment pour la SCI familiale. Régi par les articles 1832 et suivant le Code civil, ce montage juridique réunit au moins deux associés. Et ce, dans le but d’acquérir, de gérer ou d’organiser la transmission d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. D’ailleurs, pour éviter le régime de l’indivision et ses nombreux inconvénients, les porteurs de projet immobilier privilégient la constitution d’une telle société civile. Bien évidemment, pour ne rien rater de cette procédure de création, il convient de procéder par étape. Décryptage.

Choisir le type de SCI adapté à ses objectifs

Avant toute chose, les associés fondateurs de la société doivent réfléchir au type de SCI qu’ils souhaitent créer. En effet, il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières qui diffèrent suivant des objectifs bien définis. Ainsi, il y a la SCI familiale, l’option la plus fréquemment choisie. De fait, elle se révèle particulièrement avantageuse en matière de gestion d’un patrimoine et en cas de succession. Concrètement, elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un bien immobilier. Ce dernier peut même servir de local d’habitation pour les associés de la société.

Par contre, si les associés de la structure veulent acheter un bien immobilier pour ensuite le louer, une SCI de gestion ou de location est l’idéal. Dans ce cas, le bien mis en location appartient entièrement à la SCI et non aux associés.

Autre type de SCI envisageable : la SCI d’attribution. Plus rare, cette forme de SCI donne aux associés la possibilité de faire l’acquisition d’un bien immobilier et par la suite de le diviser en plusieurs lots. Chaque associé peut alors compter sur une part de l’immeuble en fonction de son apport au capital social.

En outre, si la constitution de la société vise à poursuivre un but commercial, une SCI construction-vente est la forme la plus adaptée. En pratique, elle permet d’acheter un bien immobilier en France ou en Europe pour le revendre immédiatement afin d’en tirer profit.

Choisir son siège social

Parmi les obligations à respecter figure celle de domicilier le siège social de la SCI. Ce dernier peut être placé au domicile personnel du gérant, dans un local loué ou encore dans une société de domiciliation commerciale.

Rédiger les statuts de la SCI

Une fois le type de SCI choisi, vous pouvez dorénavant passer à la rédaction des statuts de la société. Effectuée en général sous seing privé, cette démarche n’est pas du tout à prendre à la légère.

Les clauses obligatoires à insérer dans les statuts de SCI

Établis par écrit, les statuts constitutifs de la structure en formation doivent intégrer certaines clauses. En effet, en application de l’article 1835 du Code civil, il importe impérativement de faire figurer les mentions suivantes dans cet acte fondateur :

• La forme juridique de la société
• Son objet social
• Sa dénomination sociale et éventuellement son sigle
• L’adresse de son siège social
• Le montant de son capital social
• Sa durée de vie (au maximum 99 ans)
• Les apports de chaque associé
• Les modalités de fonctionnement de la structure

En cas d’apports de type nature, la nomination d’un commissaire aux apports peut s’avérer judicieuse. Dès lors, vous devez joindre en annexe des statuts le rapport de ce professionnel.

Autres mentions utiles à inscrire dans les statuts de SCI

Outre les informations citées plus haut, il peut être utile également d’inclure d’autres mentions supplémentaires dans les statuts constitutifs de la SCI. Il en est ainsi de l’identité des associés et la part sociale de chacun d’eux. Mais aussi les organes de gouvernance de la structure et leurs pouvoirs : gérance, assemblée générale, etc. Les associés peuvent en plus prévoir des clauses spécifiques, à savoir :

• La clause de variabilité du capital si création d’une SCI à capital variable
• Les modalités de dissolution de la société
• Les stipulations relatives à la cession ou à la transmission des parts
• Les conditions de versement et le cas échéant les modalités de libération d’apport en numéraire
• Les modalités de nomination, de démission et de révocation du ou des gérant(s) et éventuellement du commissaire aux comptes
• Les règles de majorité et de quorum applicables en assemblée générale

Quoi qu’il en soit, comme il s’agit de créer une SCI, il est vivement conseillé de passer par un professionnel (avocat, legaltech…) pour l’élaboration de ces textes fondateurs.

Apports et dépôt du capital social

Il va sans dire que pour constituer une SCI, chaque associé fondateur doit réaliser un apport pour former le capital social de la société. Plusieurs options sont alors possibles :

• Effectuer des apports en numéraire (somme d’argent)
• Accomplir des apports en nature (biens autres que de l’argent)
• Réaliser des apports de biens communs

Par rapport à d’autres sociétés, les associés d’une SCI n’ont pas à déposer les apports en numéraire sur un compte bloqué. D’autant que la demande d’immatriculation ne nécessite en aucune façon la présentation d’un certificat de dépôt de fonds. Néanmoins, si les associés décident de procéder à cette démarche de création d’une entreprise commerciale, celle-ci doit s’opérer avant de signer les statuts de la société en formation et se conformer aux conditions de libération et de versement prévues dans les statuts. En ce qui concerne l’apport en nature, leur évaluation par un commissaire aux apports est facultative, mais recommandée. Mis à la disposition effective de la SCI dès son immatriculation, ce type d’apport requiert en tout cas l’intervention d’un notaire. Quant aux apports de biens communs, l’époux associé de la SCI est dans l’obligation d’avertir son conjoint et de justifier de cette information dans l’acte d’apport. Sinon, l’apport risque la nullité.

Signature des statuts définitifs

Les statuts de la Société Civile immobilière SCI finalisés, tous les associés sont dans l’obligation de les signer ou les faire signer par une autre personne par le biais d’une procuration écrite. Les signataires (y compris les mandataires) doivent aussi parapher chaque page de ces documents. D’ailleurs, c’est à compter de l’acte sous seing de la pièce d’identité de votre entreprise que la SCI est réellement constituée.

Enregistrement des statuts définitifs : est-ce obligatoire ?

En règle générale, il n’y a aucunement besoin d’enregistrer les statuts de la SCI au Service des Impôts des Entreprises (SIE), dont dépend son siège social. Cela, si ces documents ont été rédigés sous seing privé en passant par un professionnel agréé. Toutefois, depuis juillet 2015 et conformément à l’article 635 du Code général des Impôts (CGI), cette formalité se révèle obligatoire dans les cas de figure suivants :

• Ce sont des officiers publics qui ont rédigé les statuts : acte authentique ou notarié, acte d’huissier, décision de justice…
• Les statuts de la société comportent des opérations juridiques soumises à un enregistrement au SIE : cession d’actions, apport d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts sociales

Cette procédure est à effectuer dans un délai d’un mois à compter de la signature.

Nommer le gérant de la société

La nomination d’un gérant fait partie des étapes essentielles à respecter dans le cadre de la création d’une SCI. Chargé d’assurer le bon fonctionnement de la structure, ce dirigeant peut être une personne physique ou morale. Associé ou non de la société, il peut s’agir d’une personne de nationalité étrangère, d’une personne qui réside ou non en France. Bien entendu, il est tout à fait envisageable de désigner plusieurs gérants à la direction de la SCI. L’on parle alors de SCI en cogérance. Dans tous les cas, il faut se référer aux dispositions statutaires pour l’accomplissement de cette démarche nominative. Dans la même optique, les associés ont également la possibilité de nommer un commissaire aux comptes. En particulier, si la société figure parmi les structures qui ont l’obligation d’en désigner un.

Le gérant et le commissaire aux comptes ainsi nommés doivent par ailleurs produire plusieurs documents indispensables au dossier d’immatriculation de la SCI :

• Gérant personne physique : une copie de son justificatif d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation (si la filiation ne figure pas dans un document déjà produit)
• Gérant personne morale : un extrait Kbis en original de moins de trois mois ou n’importe quel document pouvant justifier son existence légale
• Dirigeant personne morale non immatriculé dans un registre public ou relevant d’un pays non membre de la communauté européenne : une copie certifiée conforme des statuts en vigueur
• Commissaire aux comptes : une lettre d’acceptation de ses fonctions et un justificatif de son inscription sur le registre officiel des commissaires aux comptes

Faire paraitre un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)

La constitution d’une SCI doit faire l’objet d’une formalité de publicité. Autrement dit, il convient de publier un avis de constitution dans un JAL habilité dans le département du siège social de la structure. Cette annonce légale doit bien sûr laisser apparaitre un certain nombre de données :

• Nom de la SCI et son sigle (si précisé dans les statuts)
• Forme juridique : SCI
• Capital social
• Adresse de domiciliation
• Objet social
• Durée de vie
• Montant de l’apport en numéraire et description de l’apport en nature
• Ville du greffe d’immatriculation de la société
• Identité et adresse du gérant :
  • Personne physique : nom, prénoms, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger
  • Personne morale : dénomination sociale, montant du capital, adresse du siège social, numéro d’inscription au RCS et ville du greffe d’immatriculation, nom et prénoms du représentant légal

En plus de ces mentions obligatoires, il est aussi important d’y préciser la date de signature et la manière dont ils ont été rédigés (acte sous seing privé, acte notarié…). À cela s’ajoutent les conditions de cession des parts sociales de la SCI.

Déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

À l’instar de la création d’une société commerciale (SAS, SARL…), une SCI a également l’obligation de déclarer ses bénéficiaires effectifs. Il s’agit de la ou des personne(s) physique(s) détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote ou exerçant un contrôle effectif sur la société. À défaut, c’est le gérant de la SCI qu’il faut inscrire au registre des bénéficiaires effectifs (RBE) au moment de la demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Au plus tard, cette formalité doit s’opérer dans les 15 jours qui suivent cette demande.

Dépôt du dossier de demande d’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)

Pour finir, il ne reste plus qu’à déposer le dossier de demande d’immatriculation de sa SCI auprès du CFE compétent.

Quelles les pièces justificatives à inclure dans sa demande d’immatriculation ?

Pour être valable, sa demande d’immatriculation doit comprendre plusieurs documents :

• La déclaration de constitution dument complétée et signée (formulaire M0 Société Civile) par le gérant
• Un exemplaire des statuts daté, signé et paraphé par les associés de la SCI
• L’acte de nomination du gérant
• Une attestation de parution de l’avis de constitution de la société
• Un justificatif de siège social (attestation de domiciliation, contrat de bail…)
• Une copie du justificatif d’identité des associés non-gérants
• Les documents fournis par le gérant et le commissaire aux comptes lors de leur nomination
• La déclaration des bénéficiaires effectifs
• Le règlement des frais d’immatriculation (généralement par chèque)

Comment transmettre son dossier au CFE ?

Plusieurs alternatives s’offrent à vous pour la transmission de votre dossier d’immatriculation au CFE, dont le siège de votre SCI dépend. De fait, vous pouvez vous adresser directement au guichet concerné. Sinon, vous avez toujours la possibilité de transmettre votre dossier par voie postale au CFE compétent. D’autre part, il n’y a rien qui vous empêche de miser sur une création de SCI en ligne. Dans ce cas, soit vous procédez vous-même à la démarche sur le site de l’Infogreffe en envoyant votre dossier de façon dématérialisée et en réglant les frais de greffe par carte bancaire, soit vous sollicitez les services d’une plateforme juridique en ligne. Cette deuxième option est en tout cas à privilégier. Et pour cause, elle vous assure un accompagnement personnalisé pour la constitution de votre dossier d’immatriculation et le cas échéant pour la rédaction de vos documents administratifs (statuts, formulaire M0 Société civile, etc.). Mais aussi un gain de temps considérable et la garantie d’éviter le rejet de votre demande par le greffe.

Déclaration d’existence : une formalité nécessaire pour créer une SCI ?

Si votre SCI exerce des activités de location, vous devez effectuer une déclaration d’existence en deux exemplaires au CFE du greffe du tribunal de commerce compétent. Établie sur papier libre, cette déclaration doit mentionner la forme juridique de la structure (en l’occurrence SCI) et sa raison sociale. Sans oublier son objet social, son adresse de domiciliation, sa durée de vie et l’identité de son gérant. Ces déclarations doivent également s’accompagner d’un dépôt d’un exemplaire des statuts de la société en double exemplaire.

Quant au délai de réalisation de cette démarche, il varie en fonction du régime fiscal de la société. Dès lors, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la déclaration doit se faire dans un délai d’un mois suivant sa constitution. En revanche, pour les SCI assujetties à l’impôt sur le revenu (IR), cette formalité doit s’opérer dans les trois mois qui suivent la création.

Le point sur le cout de création d’une SCI

Évidemment, la procédure de création d’une SCI n’est pas gratuite. Certaines formalités sont effectivement assorties de frais. Quoi qu’il en soit, le cout de création dépend avant tout de chaque société et de ses choix. Notamment si elle décide de passer par les professionnels pour la réalisation de certaines démarches comme :

• La rédaction des statuts : entre 500 et 2 500 euros pour les honoraires d’un avocat, d’un expert-comptable ou d’un avocat et environ 150 euros pour les services d’un prestataire juridique en ligne
• L’évaluation des apports en nature : de 500 à plus de 3 000 euros pour les frais de prestation d’un commissaire aux apports
• La publication d’une annonce légale : en moyenne 200 euros
• L’enregistrement des statuts au SIE : des droits qui s’élèvent à 125 euros

Concernant les frais de greffe, il faut compter :

• Les frais d’immatriculation : 70,39 euros (incluant 8,45 euros de cout de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA)
• La déclaration des bénéficiaires effectifs : environ 25 euros