Pour constituer le capital social de leur SCI ou Société Civile Immobilière et aussi obtenir des parts sociales, les associés doivent effectuer des apports pour bénéficier des revenus fonciers en retour. Ces derniers se font notamment lors de la création de la société, mais également en cours de vie sociale. Les apports peuvent ainsi être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens immobiliers). Une résidence principale étant un bien immeuble peut donc être mise à la disposition d’une SCI. À cet effet, la société devient propriétaire de l’immeuble dès sa constitution. Cela n’empêche pas de bénéficier de certains avantages fiscaux. Découvrez-les en consultant cette rubrique, ainsi que le fonctionnement de la résidence à titre principal dans une SCI.
créez votre SCI
comparerRappel sur la définition de résidence principale
La résidence à titre principal est le lieu d’habitation effectif où l’on réside plus de 8 mois par an. Par conséquent, il est impossible d’avoir plus d’une résidence à titre principal.
Apporter un bâtiment dans une SCI : fonctionnement
Il appartient aux associés de choisir les apports en nature à transmettre à la SCI. Ce choix est libre et peut se faire au moment de la création de la société. Il convient dès lors de mentionner cet apport dans les statuts, cependant ils doivent d’abord être constatés par un notaire. Mais encore, la résidence à titre principal peut être apportée durant la vie sociale de la SCI. Dans tous les cas, le ou les associés doivent obtenir des parts sociales en contrepartie. De plus, le bâtiment doit faire l’objet d’une évaluation avant de pouvoir être intégré au montant du capital social.
Il faut savoir que la valeur du bien apporté s’évalue en fonction du prix du marché, de la localisation géographique et des caractéristiques de la résidence à titre principal. L’intervention d’un commissaire aux apports n’est ainsi nullement nécessaire. Toutefois, dans le cas d’une surévaluation, la responsabilité des gérants de la société est engagée. Il est également intéressant de savoir qu’il est possible de réévaluer la valeur du bien en cours d’activité. Par ailleurs, si le couple associé est marié sous le régime de la communauté des biens, le consentement préalable de chacun est obligatoire avant que le bien soit mis à la disposition de la SCI pour être exploité dans un cadre d’investissement locatif.
À noter qu’en échange des parts sociales, la société, souvent une SCI familiale, devient propriétaire de la résidence à titre principal. Donc, une SCI familiale peut disposer du bien immobilier comme elle le souhaite. Elle peut par exemple en faire un investissement locatif ou éventuellement faire hypothéquer la maison mise à la disposition de la SCI familiale.
Résidence à titre principale dans une SCI : les plus-values
Apporter sa résidence à titre principal à une SCI est considéré comme une vente de bien immobilier. Dès lors, une plus-value immobilière est applicable. La plus-value est la différence entre la valeur réelle des parts sociales attribuées à un associé suite à son apport et le prix d’acquisition du bien immobilier. Elle est taxée lors de la déclaration de revenus fonciers au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière. Un particulier est néanmoins exonéré de cette taxe lorsque le bâtiment apporté est sa résidence à titre principal.
Dans le cas où la SCI permettrait aux associés d’habiter le bâtiment sans avoir à payer de loyer, l’exonération est applicable dès la vente du bien. La fiscalité de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) n’a pas d’importance dans le cas présent. Par contre, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés et que la résidence à titre principal est louée aux associés contre une somme, le régime des plus-values est différent. En effet, la plus-value sera calculée en prenant la valeur comptable nette au moment de la vente. Il va sans dire ainsi que la plus-value sera d’une valeur plus élevée lorsque le bien est détenu en nom propre. Une autre conséquence, c’est que le montant sur l’impôt sur les plus-values sera également plus élevé.
À noter que le rachat d’une SCI sous le régime de l’impôt sur le revenu, où l’imposition se fait au niveau de chaque associé, peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu net global pour les travaux de rénovation. Il faut donc bien se renseigner avant de procéder au rachat d’une SCI imposée l’IR et veiller à ce que cela n’entraîne pas de déficit foncier.
Les avantages de la résidence à titre principale dans une SCI
Le transfert de résidence à titre principal devient plus facile
L’une des raisons amenant un couple à mettre leur résidence à titre principal dans une SCI est le fait que la transmission de biens immobiliers se fait plus facilement. Les héritiers peuvent effectivement recevoir le bien en franchise de droits de succession grâce aux abattements successifs sur donations de parts sociales. De plus, via une clause statutaire, le couple associé peut conserver un pouvoir de gestion sur la SCI notamment en précisant à qui profitera la cession des parts.
Bon à savoir
En cas de donation aux enfants héritiers, le donateur bénéficie d’un abattement renouvelable tous les 15 ans à valeur de 100 000 € par enfant.
Protection de patrimoine
Un autre paramètre intéressant concerne la protection de patrimoine immobilier. En effet, avec le démembrement croisé des parts sociales, les membres du couple associé peuvent chacun avoir une partie des parts sociales en usufruit et l’autre partie en nue-propriété. Dans l’éventualité où l’un de ces associés décède, l’usufruit des parts détenues en nue-propriété revient dans sa totalité au conjoint survivant. D’autant que l’associé survivant peut continuer de résider dans le bâtiment. Et ce, sans contestation possible de la part des autres héritiers. De plus, les droits de succession pour cession des parts sociales sont réduits.
Attention ! Pour bénéficier de cette protection de patrimoine, il est nécessaire que le couple associé mette en place le système de démembrement croisé des parts sociales. En outre, une union par contrat de mariage ou non n’assure pas la protection de patrimoine immobilier.
Des parts distinctes
En apportant leur résidence à titre principal à une SCI, les associés ont la possibilité de définir leurs parts librement en proportion distinctes.
Bon à savoir
Dans l’éventualité où un conjoint associé réalise des apports en numéraire puisés dans un fond commun, les parts sociales appartiennent au couple. Pour que les parts reviennent à un membre unique du couple, le conjoint devra baser ses apports sur des fonds propres.
Les limites de la résidence à titre principale en SCI
Il est évident que créer une SCI pour détenir une résidence à titre principal présente plusieurs avantages fiscaux. Néanmoins, l’administration fiscale peut être tentée d’y voir un abus de droit. En effet, la création de la société dans un laps de temps très court avant la réalisation de travaux de rénovation est susceptible d’éveiller la suspicion de l’administration fiscale. Si l’abus de droit est avéré, le couple associé s’expose à une sanction de nature monétaire.
À noter qu’en cas de divorce pour une SCI familiale, l’associé peut convoquer une assemblée générale pour ne plus mettre le logement à la disposition des associés. La conclusion de cette assemblée générale peut entraîner la mise en location du logement ou si le conjoint ne donne pas son accord.
