Comment apporter un bien indivis à une SCI ?

Bien indivis à une SCI en quelques mots

Selon l’article 815 et suivant du Code civil, l’indivision est une situation juridique de fait qui survient lorsque deux ou plusieurs personnes sont copropriétaires d’un bien ou d’une masse de bien et détiennent des droits de même nature (droit de propriété et/ou droit de jouissance), à parts égales ou inégales. C’est ce que l’on appelle une quote-part indivise. Ainsi, dans la mesure où chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien, le bien en indivision doit être géré conjointement par tous les co-indivisaires. Cela, dans le respect total des règles légales de gestion d’indivision.

Le plus souvent, l’indivision résulte de la loi. Notamment dans le cadre de l’ouverture d’une succession après un décès avant le partage des biens. Ou encore, à la suite d’une procédure de rupture du mariage en communauté de biens avant que les attributions n’aient lieu. Néanmoins, il arrive également que l’indivision résulte de la volonté des parties d’acquérir ensemble un bien ou un groupe de biens, notamment pour la constitution de la SCI, qu’elle soit à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la répartition des droits de propriété du bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l’acte d’acquisition et non en fonction du financement.

Concrètement, les biens indivis, aussi communément appelés les biens en indivision, sont donc des biens appartenant à plusieurs personnes. Par ailleurs, il est à savoir que ces biens indivis peuvent prendre différentes formes. Dès lors, il peut s’agir d’une somme d’argent ou d’un bien meuble (œuvre d’art, une voiture, etc.). Mais, ils peuvent également être des biens immobiliers (maison, appartement, terrain, résidence principale, …) ou bien des titres immatériels (actions, parts sociales, etc.).

Le principe d’un apport de bien indivis à une SCI

Même si un bien en indivision implique qu’au minimum deux personnes en sont propriétaires, rien n’empêche les indivisaires de faire l’apport de ce type de bien à une SCI. Ce bien en question peut être, comme nous l’avons évoqué précédemment, un logement, un terrain, un bien meuble ou encore un titre immatériel. De fait, il existe deux possibilités d’apporter un bien indivis à une SCI. D’un côté, un indivisaire peut apporter sa quote-part indivise en contrepartie de part sociale dans la SCI. De l’autre côté, l’ensemble des indivisaires peut mettre en apport un bien indivis à une SCI. Généralement, il s’agit d’un patrimoine immobilier reçu en héritage.

Par ailleurs, tout comme les autres formes d’apport au capital de la SCI, l’apport d’un bien indivis donne droit à des parts sociales indivises. L’indivision est alors reportée sur les titres reçus en échange de l’apport. Ainsi, chaque co-indivisaire reçoit la qualité d’associé bien que leurs prérogatives restent très restreintes. De fait, ils sont dans l’obligation de désigner un mandataire unique qui peut les représenter lors des prises de décisions d’assemblée générale. Les pouvoirs de ce représentant peuvent dès lors être mentionnés dans les statuts de la SCI. Mais aussi les clauses restrictives pour limiter ses pouvoirs et le délai du mandat. Évidemment, en leur qualité d’associé, chaque co-indivisaire conserve son droit individuel de participer aux décisions d’assemblée générale bien qu’ils ne peuvent pas voter.

Outre ce cas de figure, il faut savoir que la loi n’impose pas de rémunérer un apport de bien indivis par l’attribution de parts indivises. En effet, chaque co-indivisaire perçoit des parts de la SCI à proportion à leurs propres droits indivis. Dans cette hypothèse, l’indivision cesse et le partage de fait intervient. Chaque ancien indivisaire devient alors pleinement associé et bénéficie de toutes les prérogatives attachées à cette qualité. Il est néanmoins à noter que les règles protectrices du partage concernant les mineurs doivent être respectées. Un droit de partage de 1 % doit être également versé au Trésor public.

En cas d’apport d’un immeuble pour la constitution d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, il faut payer un droit d’enregistrement de 5 %. Pour la constitution d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il y aura une exonération des droits d’enregistrement. En cas de cession des parts de la SCI, il faut noter que le régime d’imposition des plus-values immobilières s’appliquera si la valeur de la cession des parts est supérieure à leur valeur initiale.

Apport d’un bien indivis à une SCI : la réalisation d’un acte d’apport

Il faut savoir que l’apport d’un bien indivis à une SCI classique ou une SCI familiale constitue un acte de disposition. De ce fait, il implique la transmission à la SCI de certains droits sur le bien. Ainsi, même si un seul indivisaire est concerné par l’apport, il est toujours conseillé d’obtenir le consentement des autres indivisaires. Et cela, afin d’éviter les contentieux lors du partage de l’indivision. Ensuite, bien que cela ne soit pas obligatoire, il convient ensuite de rédiger un acte notarié pour authentifier l’apport. Surtout lorsqu’il s’agit de titres immatériels, autrement dit d’actions ou de parts au sein d’une autre entreprise. Ledit acte d’apport doit ensuite être notifié à la SCI.

À côté de cette procédure, il importe également de constater l’opération d’apport par écrit. Cela s’opère généralement sous forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. Les termes sont dès lors librement fixés par les associés de la SCI et doivent être annexés aux statuts.

Par ailleurs, si l’apport de bien indivis intervient dans la plupart des cas à la constitution de la SCI, il peut également intervenir au cours de la vie sociale par le biais d’une augmentation de capital. Dans ce cas de figure, le ou les indivisaires apporteurs ont droit à des parts supplémentaires dans la SCI. Ce qui implique qu’ils peuvent disposer d’un plus grand pouvoir dans la prise de décision dans la vie de la société.