Comment apporter un bien immobilier à une SCI ?

Apport d’un immeuble à une SCI : principe

En règle générale, une SCI classique ou une SCI familiale a pour objet le développement de son patrimoine immobilier. L’apport d’un immeuble à la société est donc tout à fait possible. La SCI a ainsi le plein droit sur le bien immobilier apporté et peut en disposer à son gré. Les associés de la SCI peuvent alors choisir de le louer au titre d’un contrat de location afin de bénéficier des revenus fonciers. Bail locatif (habitation), bail commercial, contrat de location saisonnière ou de location de parking…, les choix ne sont pas limités. De même, l’immeuble peut faire l’objet d’une hypothèque.

Bon à savoir

L’apport d’un immeuble s’opère généralement dès la constitution d’une SCI et doit figurer dans les statuts, qu’il soit en nue-propriété ou en usufruit. Il constitue d’ailleurs, avec les autres apports en numéraire, le capital social de la société. Toutefois, il peut tout aussi bien s’effectuer au cours de sa vie sociale. Et ce, via une augmentation de capital, plus précisément par un apport en nature.

Apport d’immeuble et parts sociales

Effectué dès la constitution d’une SCI ou en cours de vie sociale, l’apport d’un bien immobilier permet à l’associé apporteur d’obtenir des parts de la SCI, comme pour les apports en numéraire. En effet, comme mentionné plus haut, cet apport à la société lui permet de devenir la propriétaire de l’immeuble. Ainsi, à l’instar d’une vente entre particuliers, l’acquisition du bien suppose un transfert de propriété. Par contre, ce transfert n’est pas rémunéré en somme d’argent, mais en parts sociales. Cela implique également qu’en cas de décès de l’associé apporteur, aucun de ses héritiers ne se verra attribuer son patrimoine immobilier. Seules les parts de l’associé en question leur seront remises. Quoi qu’il en soit, en cas de liquidation, l’associé reprend pleine disposition de l’immeuble apporté.

Responsabilités de l’associé en cas d’apport d’un immeuble à une SCI

En cas d’apport en nue-propriété, l’associé apporteur doit offrir à la SCI toutes les garanties relatives à la vente d’un immeuble afin de bénéficier des revenus fonciers. Aussi, il est dans l’obligation de garantir les vices cachés liés au bien. Mais encore, il doit s’assurer de la prise de possession effective et légale de l’immeuble par la SCI. Dans cette optique, l’intervention d’un notaire pour la rédaction de l’acte d’apport s’avère cruciale. D’ailleurs, comme l’apport d’un immeuble à une SCI constitue une mutation, il doit faire l’objet d’un acte notarié suite à une assemblée générale.

Les formalités à respecter

L’apport d’un immeuble à une SCI implique la réalisation d’un certain nombre de formalités, dont la production de l’acte d’apport. Dès lors, il faut confier la rédaction de cet acte à un notaire (frais importants à prévoir). Ce dernier constatera effectivement par écrit l’apport du bien immobilier. C’est notamment le cas lorsque les statuts constitutifs de la société ont été rédigés sous seing privé. Ce qui n’est pas le cas pour les statuts de la SCI rédigés par un notaire, c’est-à-dire constituant un acte notarié. Si l’apport s’opère en cours de vie sociale, le procès-verbal inhérent à l’augmentation de capital n’a pas à être rédigé sous la forme authentique suite à une assemblée générale. Cependant, il convient d’annexer une copie de ce procès-verbal à un acte constatant son dépôt au rang des minutes d’un notaire.

Évaluation de l’apport d’immeuble : une démarche facultative, mais conseillée

Contrairement à certains statuts juridiques (SAS et SA), les associés de la SCI n’ont pas à faire intervenir un commissaire aux apports pour l’évaluation de l’apport d’immeuble. Cette opération peut effectivement se faire entre les associés fondateurs. D’autant que même en cas de surévaluation, la SCI ne sera pas déclarée nulle. En plus, une correction de l’évaluation et un réajustement des parts de l’associé concerné sont toujours possibles. En tout cas, pour éviter que les gérants n’engagent leur responsabilité en cas d’apport surévalué, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un notaire.

La formalité de publicité, une obligation

Pour assurer l’opposabilité de cet apport en nature aux tiers, cette démarche doit faire l’objet d’une publication. Pour cela, il suffit de se rendre auprès du Service de publicité foncière compétent. Cette formalité de publicité foncière doit ainsi s’opérer avant l’immatriculation et après la signature des statuts de la SCI.

Plus-values immobilières et droit d’enregistrement : des points à vérifier

La vente d’un bien immobilier génère généralement des plus-values immobilières. Et comme l’apport d’un immeuble à une SCI est assimilé à ce type d’opération, une plus-value immobilière peut s’imposer. Dès lors, une imposition au taux forfaitaire de 19 % s’applique. De fait, puisque l’associé apporteur est un particulier, c’est le régime des plus-values des particuliers qui est applicable. En outre, cette plus-value peut être exonérée d’impôt. Tel est le cas si le bien immobilier apporté par l’associé est sa résidence principale. Il en va de même si les apports sont effectués par des personnes invalides ou retraitées. À noter que le calcul du montant de la plus-value immobilière et de l’impôt y afférent incombe au notaire.

L’apport de biens immobiliers à la SCI classique ou familiale peut également donner lieu au paiement de droits d’enregistrement, ces frais sont à prévoir pour une éventuelle cession de parts. Il importe dans ce cas de prendre en compte le régime fiscal et la qualité de l’apporteur. Ainsi, en cas d’apport d’un immeuble réalisé par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit régler un droit d’enregistrement de 5 % à payer en cas de cession de parts de la SCI. Par contre, une exonération est envisageable si l’apporteur est une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu.

Apport d’un bien immobilier à une SCI : l’importance du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit permettant à une collectivité (commune, département…) d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Aussi, avant de procéder à l’apport d’un immeuble à une SCI, il est primordial de vérifier que les biens immobiliers en question ne se situent pas dans la zone géographique où s’exerce ce droit. Pour ce faire, l’associé apporteur doit envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à l’autorité compétente. Cette dernière dispose alors de 2 mois, à compter de la réception de cette déclaration, pour se prononcer.