Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier : Comment faire ?

Pourquoi créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI de famille pour acheter un bien immobilier est une démarche très avantageuse. D’une part, celle-ci permet d’éviter le régime de l’indivision. Effectivement, l’achat d’un bien immobilier via une SCI de famille soulève moins de difficultés et de conflits que ce régime. Et ce, que ce soit en matière de gestion ou de transmission du patrimoine (résidence principale, résidence secondaire, etc.). Ce montage juridique permet d’ailleurs de transmettre ses parts sociales à ses héritiers sans avoir à payer de droits de donation. Grâce à l’abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans (dans la limite de 100 000 euros), ses héritiers n’auront pas également à s’acquitter de droits de succession importants, voire pas du tout.

D’autre part, puisque la SCI de famille réunit plusieurs associés, il est parfaitement bien envisageable d’acquérir un bien immobilier de plus grande valeur. Ainsi, acheter un terrain, un immeuble ou un appartement normalement inaccessible à l’un des associés de la SCI est tout à fait possible via la société de famille. En outre, pour les couples non mariés, passer par une SCI de famille leur donne la possibilité de conserver, sous certaines conditions, l’usufruit du bien immobilier acquis en cas de décès de l’un d’eux. Cela, contrairement au régime des biens indivis.

Par ailleurs, cette démarche permet de définir une répartition spécifique de la propriété du patrimoine immobilier. Cela peut se révéler pratique en cas de désaccord sur des décisions importantes. De fait, les statuts de la SCI de famille peuvent prévoir une clause pour une situation bien déterminée. Pour la vente d’un bien, par exemple, une clause relative aux modalités de cession des biens peut être prévue.

Création d’une SCI de famille pour l’achat d’un bien immobilier : comment faire ?

Comme toute création de sociétés, celle d’une SCI de famille doit aussi prendre en compte plusieurs points.

Rédaction des statuts de la SCI familiale

Essentiels au bon fonctionnement d’une société, les statuts intègrent les éléments qui permettent d’identifier la structure ainsi que les règles qui l’organisent. Dès lors, pour réussir un achat en SCI de famille, la rédaction des statuts sociaux doit s’opérer en connaissance de cause. Autrement dit, ces documents constitutifs, établis par acte authentique ou sous seing privé, doivent indiquer et rédiger avec soin certaines mentions pour permettre et simplifier le plus possible l’achat d’un bien immobilier. Il en est ainsi de :

L’objet social

En principe, l’objet d’une société civile ne peut être commercial (acheter pour revendre des biens immobiliers par exemple), car les associés de la SCI touchent des revenus fonciers issus d’une location. En effet, si cet élément stipule une activité commerciale à titre principal, la SCI de famille risque tout simplement d’être requalifiée et soumise de facto à l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, pour rester assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), la société doit limiter ses activités commerciales à un champ strictement accessoire afin que les revenus fonciers que les associés touchent ne soient pas trop élevés.

La gérance

En général, le but de la constitution d’une SCI de famille est de faciliter la transmission d’un investissement immobilier aux héritiers. Toutefois, pour éviter la dilapidation des biens par ces derniers, il est fortement recommandé aux parents de conserver la gérance de la structure pour une longue durée (jusqu’à la fin de la société ou jusqu’à leur décès). De même, ils ont tout intérêt à se doter de pouvoirs étendus, surtout pour anticiper leur sortie de l’entreprise.

Le fonctionnement

Pour garantir le bon fonctionnement de la SCI de famille et se faciliter la tâche au maximum, il est vivement conseillé aux associés de prévoir des règles souples. Par exemple, dans le cadre de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale, il convient de privilégier plusieurs modes de convocation. Pour les votes d’assemblée générale, il faut éviter des modalités de majorité et de quorum trop strictes (délibération à l’unanimité, quorum important…). Par contre, il est préférable d’établir des règles plus sévères pour la sortie des associés et pour l’entrée de nouveaux associés (conditions d’agrément).

Avantages fiscaux

Autre élément à considérer pour la création d’une SCI de famille en vue d’une acquisition immobilière : la fiscalité. Les associés peuvent effectivement optimiser la fiscalité de la société pour rentabiliser leurs achats dans les meilleures conditions sans pour autant supporter des charges fiscales importantes. En règle générale, une SCI de famille bénéficie d’avantages fiscaux grâce à son assujettissement à l’impôt sur le revenu. L’on parle alors de SCI transparente. Ce mode d’imposition séduit d’ailleurs par sa simplicité.

Néanmoins, il peut être intéressant de choisir l’option à l’IS si le niveau de revenus des associés les soumet à une tranche élevée du barème fiscal. De fait, la société peut directement payer son impôt en fonction du bénéfice brut généré à un taux de :

• 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros
• 28 % pour les bénéfices compris entre 38 120 euros et 500 000 euros
• 31 % pour les bénéfices supérieurs à 500 000 euros

Attention ! Pour les SCI de famille qui misent volontairement sur l’IS, ce choix est irrévocable. En revanche, pour les sociétés qui exercent à titre principal une activité commerciale (achat-revente, location meublée, etc.), elles sont obligatoirement imposées à l’IS.

Détermination des apports à réaliser au capital social de la SCI de famille

Pour créer une SCI de famille, les associés doivent bien sûr effectuer des apports pour former le capital social. Ces apports permettent en plus de fixer les parts sociales de chaque associé.

Dans une SCI de famille pour la gestion ou location de biens immobiliers ou encore pour un investissement immobilier, l’on admet deux types d’apports pour obtenir des parts de la SCI :

Les apports en nature

Dans ce cas, l’associé apporte un bien immobilier ou un patrimoine immobilier (résidence principale, résidence secondaire, etc.) au capital de la SCI de famille pour posséder des parts de la SCI. Assimilé à une cession, cet apport demande toutefois l’intervention d’un notaire. Il implique également le paiement de certains frais fiscaux non négligeables. À savoir :

• Le droit de mutation (5 % de la valeur du bien immobilier)
• Le cas échéant, l’impôt sur les plus-values immobilières

À noter que le taux appliqué par le régime des plus-values immobilières dépend des parts que l’associé détient au sein de la société.

Les apports en numéraire

Solution à privilégier, les apports en numéraire correspondent à une somme d’argent. Pouvant être des fonds propres ou des emprunts, ces apports constituent le capital de SCI de famille et permettent de réaliser une acquisition immobilière. Contrairement aux apports en nature, ils n’engendrent en aucune façon des implications fiscales.