Démembrement de propriété dans une SCI : les avantages ?

Démembrement d’une SCI : de quoi s’agit-il au juste ?

Le démembrement concerne aussi bien les SCI que les SCPI.

Le démembrement en quelques mots

Comme il le laisse clairement l’entendre, le démembrement des parts de la SCI consiste à diviser en deux les droits de la pleine propriété. Et ce, qu’il s’agisse d’une propriété ou de la valeur de l’usufruit. L’on obtient alors la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété.

D’un côté, l’usufruit est le droit d’user du bien et de profiter des fruits qui en résultent. À l’exemple des loyers. D’autre part, la valeur de la nue-propriété des parts de SCI représente le droit de disposer du bien. Autrement dit, elle permet de décider de sa revente, sa conservation ou bien sa mise en location.

À noter que le nu-propriétaire ne peut acquérir la propriété que quand la prise d’effet de l’usufruit expire. La séparation de propriété est régulièrement utilisée pour gérer l’héritage dans le cadre d’une SCI familiale.

Le démembrement d’une SCI

Dans le cas d’une création d’une SCI, le démembrement lui permet de détenir la pleine propriété du bien. Les héritiers des associés de la société constituent alors les nus-propriétaires. C’est à eux que revient le sort du bien lors d’un vote en assemblée générale. De ce fait, ils peuvent parfaitement bien choisir de vendre leurs parts de SCI, de les céder ou de procéder à la transmission du patrimoine ou des biens immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, etc.). Il faut en tout cas savoir que le démembrement d’une SCI est une notion définie dans temps.

Le démembrement d’une SCI consiste donc en une cession temporaire de l’usufruit des parts de la SCI à une société d’exploitation. Le gérant d’une SCI lui confie donc le patrimoine immobilier. Il signe ensuite un bail avec la société concernée.

En échange, la société d’exploitation jouit de l’usufruit du patrimoine. Elle a en outre l’obligation de remplir la trésorerie et le capital de la SCI. Cette dernière a besoin de cet argent pour rembourser les différents prêts contractés pour l’immobilier. Ainsi que de compenser la perte de revenus fonciers des associés.

Bon à savoir : La convention sur l’usage du patrimoine (location…) doit figurer dans le bail.

Une opération très avantageuse

Le démembrement d’une SCI est un outil extrêmement profitable tant pour les associés que la société d’exploitation. Pour profiter de cet avantage, certaines personnes n’hésitent pas à apporter leur résidence principale à une SCI afin de protéger la transmission du patrimoine immobilier ou des biens immobiliers.

Les avantages d’un démembrement d’une SCI pour la société d’exploitation

Une société d’exploitation a beaucoup à gagner au démembrement d’une SCI. De fait, cela lui permet de se mettre à l’abri de conditions de location défavorables pour une très longue période (au moins 15 ans). Effectivement, elle pourra se préserver des fortes augmentations de loyer. Pire même, de se voir congédier avant la fin du bail.

Une société d’exploitation soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) offre des avantages fiscaux, l’imposition s’effectue sur le résultat de la SCI. Et cela, selon les règles des BIC (article 238 bis K du CGI). Pour le calcul de la quote-part du résultat revenant à la société d’exploitation, il convient de prendre en compte l’amortissement sur le poste construction des immeubles inscrits à l’actif du bilan de la SCI. Et pour cause, l’usufruit temporaire des parts de la SCI constitue une immobilisation incorporelle inscrite à l’actif du bilan de la société d’exploitation.

Par ailleurs, la société d’exploitation s’occupe de fournir la comptabilité et les chiffres pour le résultat de la SCI. En contrepartie, elle a le droit d’utiliser la trésorerie de la SCI.

Et pour les associés de la SCI ?

Les associés de la SCI ont également tout à gagner avec le démembrement de la valeur des parts de la société. En effet, ils pourront compter sur le produit de cession de l’usufruit des parts. La répartition des dividendes s’opèrera entre les associés en fonction des parts sociales de chacun.

De plus, si aucun dividende n’est versé, les associés nus-propriétaires seront parfaitement dispensés de toute imposition. Qui plus est, à la fin du contrat de démembrement, ils redeviennent pleins propriétaires de la valeur des parts de la SCI. Et cela, en franchise totale d’impôt suivant l’article 1133 du code général des impôts.

Après le démembrement des parts de la société, deux options s’offrent à eux :

• Continuer de louer le bien en vue de profiter de revenus fonciers complémentaires
• Vendre le bien dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers