La loi impose des règles particulièrement contraignantes en matière de succession, ce qui engendre le plus souvent des situations problématiques à la constitution de la SCI ou en cours de vie sociale. Notamment en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers qui constitue généralement une part importante de l’héritage (en valeur). C’est pourquoi monter une SCI peut se révéler utile, voire avantageux, pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Mais encore faut-il savoir bien gérer son héritage grâce à la SCI. Ainsi, pour vous aider dans cette démarche, nous vous disons tout ce qu’il convient de faire pour réussir votre gestion via une SCI.
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comparerLes bonnes raisons d’organiser son patrimoine via une SCI
Pour éviter les difficultés relatives à la transmission et la gestion de biens aux enfants ou petits enfants, surtout immobiliers, ils sont nombreux à passer par la formation d’une SCI classique ou d’une SCI familiale. Découvrez pourquoi.
Une SCI permet d’éviter l’indivision
Dans le cadre d’une succession, le patrimoine se transmet en principe selon le régime de l’indivision. Autrement dit, chaque héritier peut se considérer comme propriétaire de l’ensemble du bien, mais à hauteur de la part qu’il reçoit en partage. Dès lors, plusieurs problématiques se posent, en particulier en termes de gestion de l’héritage. En effet, l’adoption des décisions y afférentes requiert l’accord des 2/3 ou de l’unanimité des héritiers indivisaires. Une mésentente entre les héritiers risque donc de conduire à une situation de blocage qui entravera la bonne gestion du patrimoine (résidence principale, secondaire ou mise en location). Contrairement à ce régime, la SCI permet de diviser le bien immobilier reçu en héritage en parts, qu’il s’agisse d’une SCI classique ou d’une SCI familiale. Chaque héritier devient alors un associé de la société et détient des parts de la SCI.
L’assurance d’une gestion plus apaisée de l’héritage
Comme mentionné plus haut, le régime de l’indivision entraine en général des situations de blocage et des risques de conflit entre les héritiers concernant la gestion du patrimoine. Ce qui n’est pas le cas ici puisque le gérant de la SCI s’en occupe et prend les décisions qui s’avèrent indispensables. Les statuts de la SCI fixent en plus les rapports entre les héritiers et définissent les règles de cession de parts de la SCI (droit d’agrément, droit de préemption sur cession de parts, etc.). Il n’y a pas mieux pour anticiper, limiter et désamorcer d’éventuels conflits entre les héritiers.
Une alternative économique pour la transmission d’un patrimoine immobilier
Effectivement, gérer son héritage en SCI permet de minimiser les couts de la succession. En pratique, un droit de succession est prélevé sur le patrimoine hérité. Et ce, à un taux plus ou moins élevé suivant la valeur du bien transmis par héritage. Il peut ainsi aller jusqu’à 60 % du bien immobilier. À cela s’ajoutent les honoraires du notaire qui intervient aussi bien dans le cadre d’une succession que lors d’une donation réalisée du vivant du donateur. Par contre, les associés de la SCI ont tout à fait la possibilité de transmettre de leur vivant leurs parts afin d’éviter à leurs héritiers de payer des droits de succession suite à une formalité d’assemblée générale. Cela, en recourant au mécanisme des abattements successifs.
Bien gérer son héritage grâce à la SCI : comment procéder ?
Pour une bonne organisation de votre héritage immobilier en SCI, vous devez prendre en compte plusieurs points importants. À l’instar de la répartition du capital social, la conservation de la gérance de la société ou encore le démembrement des parts.
L’intérêt d’une bonne répartition du capital social de la SCI entre les héritiers
La création d’une SCI demande bien évidemment la constitution d’un capital social. Celui-ci fera alors l’objet d’une répartition entre vos héritiers. Chacun d’eux reçoit ainsi des parts de la société et en devient un associé. En tant que tels, ils peuvent donc s’impliquer dans la gestion courante du bien immobilier. Néanmoins, il n’y a rien qui vous empêche de garder la majorité des parts. Cela vous permettra notamment de conserver un pouvoir de décision sur la gestion du patrimoine.
Réaliser une donation-partage
Vous souhaitez éviter à vos héritiers de payer des frais de succession importants ? Alors, vous pouvez parfaitement bien, comme dit auparavant, procéder à une donation de vos parts de votre vivant suite à une assemblée générale. Il s’agit d’effectuer une donation-partage qui consiste en la transmission de vos parts de SCI à plusieurs de vos héritiers en un seul acte, à vos enfants ou vos petits enfants. Et ce, dans la limite de 100 000 € de valeur transmise. Dans ces conditions, des frais fiscaux liés à la donation des parts en SCI sont à payer. Toutefois, vous pourrez compter sur un abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans, ce qui vous permettra d’être dispensé de paiement de frais de donation. Dans la même optique, vos héritiers n’auront pas à s’acquitter de droits de succession.
Procéder au démembrement des parts sociales
Pour la gestion optimale d’un bien immobilier en SCI, recourir au démembrement de propriété est vivement conseillé. De fait, comme la valeur des parts se définit au moment de l’acte de donation, vous pouvez répartir le droit de propriété sur ces parts en deux :
- L’usufruit des parts sociales qui vous permet de conserver le droit de jouissance du patrimoine
- La nue-propriété des parts de SCI qui donne à vos héritiers le droit de disposition (capacité de vendre ou de louer leurs parts du bien immobilier)
En d’autres termes, en gardant l’usufruit, vous pouvez continuer à profiter du bien et à percevoir les dividendes sur les bénéfices de la société. Le démembrement de propriété vous permet aussi de donner la propriété des parts à vos héritiers. Puisque la valeur des parts en nue-propriété est nettement inférieure à celle des parts en pleine propriété, vous pouvez leur concéder plus de parts. Mais tout en demeurant sous le seuil des 100 000 € de l’abattement fiscal. Par ailleurs, au moment du décès, les parts que vous avez détenues en usufruit rejoindront automatiquement les parts en pleine propriété sans paiement de frais de donation supplémentaires.
Conserver le statut de gérant de la SCI
La SCI est un montage juridique très pratique et efficace pour optimiser la gestion de sa succession, aussi bien avec une SCI classique qu’avec une SCI familiale. Cependant, il peut être intéressant de garder la gérance de la société de votre vivant. Cela, pour éviter la dilapidation du bien immobilier par vos héritiers. Il convient alors de prévoir cette clause dans les statuts de la SCI au moment de la constitution de la SCI.
Gérer un héritage via une SCI : les limites
Malgré les nombreux avantages de la démarche, passer par une SCI pour organiser et gérer ses biens immobiliers présente des inconvénients. Effectivement, la création d’une SCI implique l’accomplissement de différentes formalités administratives souvent contraignantes et onéreuses. En outre, les associés de la SCI sont solidairement responsables des dettes de la société. Leur patrimoine personnel (résidence principale, secondaire ou mise en location) peut ainsi faire l’objet d’une saisie des créanciers pour le paiement des créances de l’entreprise. De ce fait, cette solution ne convient pas à tous les patrimoines.
