Fréquent dans les relations commerciales, le bail commercial est un contrat important. En effet, la plupart des commerçants et sociétés commerciales ne possèdent pas les locaux ou dans lesquels ils exercent leur activité commerciale. Le contrat de bail commercial est obligatoire pour louer un local à un commerçant, artisan ou industriel. C’est le code de commerce qui le régit. La rédaction du contrat de bail commercial est spécifique à chaque entreprise. Il n’existe pas de modèle applicable à l’ensemble des entreprises commerciales.
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comparerLes principes essentiels d’un bail commercial
Jusqu’à la loi Pinel de 2014, le bail commercial n’était pas encadré par des règles précises. Avec cette loi, les relations entre le bailleur et le locataire sont mieux définies et des règles ont été instaurées.
Cependant, le contrat de bail commercial restant un contrat, il est possible de rédiger des clauses particulières à chaque cas. Les règles impératives auxquelles le contrat ne peut déroger sont les suivantes :
- droit au renouvellement du bail du locataire,
- droit à l’indemnité d’éviction,
- droit à la sous-location,
- durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans,
- la révision triennale pour la fixation du loyer du bail par les facteurs locaux à usage de commerce et celle de l’article L. 145-39 du Code de commerce,
- les règles concernant la déspécialisation du bail commercial,
- les intérêts portant sur le dépôt de garantie lorsque le bailleur détient plus de deux termes de loyer,
- les règles concernant la clause résolutoire à terme du bail commercial,
- la liberté de céder le fonds de commerce,
- la forme du congé (acte d’huissier),
- la durée du bail renouvelé de 9 ans.
En plus de ces règles à respecter dans un contrat de bail commercial, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) en a rajouté plusieurs d’ordre public. Elles concernent, l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie, le régime des charges, l’application de l’ILC et de l’ILAT pour la révision du loyer avec une clause d’échelle tous les trois ans et pour la fixation du loyer de renouvellement du bail avec un plafonnement du loyer en invoquant les facteurs locaux de commercialité, le lissage de l’application de la valeur locative pour la révision du loyer encore avec une clause d’échelle tous les trois ans et la révision de l’article L. 145-39 du Code de commerce (pas d’application supérieure à 10 % par an).
D’autres textes ont complété la loi, notamment un décret d’application sur les charges ainsi qu’une loi modifiant la forme des actes à terme du bail commercial (congé avec acte d’huissier, demande de renouvellement, demande de déspécialisation…).
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Liste des documents à prévoir lors de la signature du bail
Certaines pièces ne concernent qu’une petite partie du statut des baux commerciaux. Et une partie doit être fournie par le bailleur, l’autre par le preneur du bail commercial :
- pouvoir des parties ;
- plans des locaux de commercialité ;
- règlement de copropriété ou règlement intérieur de l’immeuble et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- descriptif et plans des premiers travaux du locataire (éventuellement permis de construire ou déclaration de travaux) ;
- chèques du locataire : premier loyer du bail et accessoire, dépôt de garantie, pas-de-porte ;
- garantie à première demande ou cautionnement bancaire ;
- attestation de propriété ;
- déclaration foncière du 1er janvier 1970 ;
- état des risques naturels et technologiques ;
- diagnostics amiante sur la valeur locative du local, plomb, termites ;
- diagnostic de performance énergétique ;
- diagnostic environnemental ;
- tableau récapitulatif des charges de la première année ;
- taxe foncière et taxe sur les bureaux, si possible de l’année en cours ou bien de l’année précédente ;
- extrait Kbis des parties ;
- convention RIE (restaurant inter-entreprise) ;
- annexe environnementale si les locaux sont d’une surface supérieure à 2 000 m2.
L’ensemble de ces pièces n’est pas obligatoire dans tous les contrats de bail. Le contrat de bail est une convention entre deux parties : bailleur (propriétaire) et preneur (locataire). Il ne modifie pas le contenu des statuts d’une société. Ne concernant pas un fonds de commerce, le droit commercial n’impose aucune formalité particulière au registre du commerce et des sociétés (RCS) avec une publication d’annonce légale dans le cadre d’une signature du statut des baux commerciaux.
Par contre, pour une cession de fonds de commerce, la formalité comprend une publicité légale dans un journal d’annonces légales (JAL). De même, si vous transférez le siège social de votre société dans les locaux de ce nouveau bail commercial, vous devrez publier une annonce légale puisque cela modifie le contenu de vos statuts juridiques.
Céder son bail commercial
En dehors des périodes triennales (3, 6, 9 ans), le code de commerce stipule que le preneur du bail (le locataire) ne peut pas procéder à une résiliation du bail commercial, notamment grâce à l’indemnité d’éviction du locataire jusqu’à l’expiration du bail ou que le locataire entame un refus de renouvellement. La solution pour sortir de cette règle triennale est de vendre son bail commercial et de procéder à une cession du bail ou le fonds de commerce qui y est exploité. Cette opération nécessite de respecter des règles précises, dont l’information du bailleur.
Pour éviter tout problème, il est indispensable de bien préparer la résiliation du bail pour rassurer au mieux le propriétaire du local suite à l’expiration du bail commercial. Le commerçant qui rachète le bail commercial doit également offrir le maximum de garantie. La question du fonds de commerce est également centrale. En cas de refus de renouvellement, le bailleur peut exiger que le nouveau locataire soit également propriétaire du fonds de commerce suite à la cession du bail.
