Différence entre bail professionnel et bail commercial ?

Les baux commerciaux

Il s’adresse en priorité aux activités commerciales. Ici, le locataire doit en outre être inscrit au registre du commerce s’il est industriel ou commerçant, et au répertoire des métiers s’il est artisan.

Le bail commercial est régi par les articles du Code civil en ce qui concerne les dispositions d’ordre général et par le Code de commerce pour toutes les dispositions particulières.

La durée minimale de location d’un local professionnel est de 9 ans, découpée par tiers (règle dite 3/6/9). Autrement dit, vous pouvez procéder à la résiliation du bail tous les 3 ans.

Dans cette forme, il peut être écrit ou oral. En pratique, il est fortement recommandé qu’il soit écrit.

Ce dernier dispose d’un droit au renouvellement du bail à usage commercial, qui peut, en cas d’éviction du locataire par le propriétaire, donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction. Ce droit de renouvellement nécessite cependant l’accord du bailleur et doit être effectué par acte d’huissier.

En revanche, le locataire ne peut se délier de son contrat de bail qu’à l’issue de l’une des périodes triennales. En d’autres termes, le locataire est tenu de payer le loyer dans son intégralité pour toutes les périodes de 3 ans.

Dans certains cas, et si cela est prévu dans le contrat, l’accord du bailleur peut vous en délier. Dans la pratique, ce type de clause est extrêmement rare.

La fixation du loyer est libre entre les parties. En revanche, la révision du loyer est annuelle ou triennale, en fonction du souhait des parties.

La cession du bail par le locataire est possible sauf si le statut des baux est contre.

D’autre part, le statut peut aussi prévoir des clauses spécifiques telles que la clause d’échelle ou la clause résolutoire.

Les baux professionnels

Il existe plus ou moins des similitudes entre bail commercial et bail professionnel. Mais les baux professionnels ne peuvent pas être utilisés pour des activités commerciales. Ils sont réservés pour les activités générant des bénéfices non commerciaux. Le locataire n’a pas à s’enregistrer au répertoire des métiers ou à fournir un dépôt de garantie.

Il s’adresse aux activités non commerciales, autrement dit, sont visées les professions libérales (expert-comptable, avocat, médecin, assureur…).

Le bail professionnel est soumis aux dispositions de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif. Bien que ce bail ne nécessite pas un dépôt de garantie, le statut peut cependant en prévoir.

Il n’est pas possible de conclure des baux professionnels dans des locaux à usage d’habitation.

La caractéristique principale de ce type de bail est d’avoir une durée minimale de 6 ans. Il sera reconduit tacitement pour une durée de 6 ans, ou celle de sa durée initiale si elle est supérieure à 6 ans.

Exemple : si le bail a été conclu pour une durée initiale de 10 ans, celui-ci sera reconduit pour une durée de 10 ans.

Le locataire pourra procéder à la résiliation du bail en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée ou acte d’huissier, sinon le propriétaire devra payer une indemnité d’éviction au locataire.

Le statut des baux professionnels, eu égard à ses caractéristiques, devra être obligatoirement écrit et le loyer sera fixé librement entre les parties. De même que pour la révision du loyer qui est calculée selon l’indice des loyers commerciaux ILC ou encore selon l’indice des loyers des activités tertiaires ILAT. Une clause d’indexation doit en outre être prévue dans le contrat et indiquer la référence choisie.

Le locataire pourra même envisager de sous-louer tout ou partie de son local, dans la mesure où aucune clause ne prévoit le contraire.

Le bail à usage professionnel présente un inconvénient majeur : le locataire ne dispose d’aucun droit au renouvellement du bail. Autrement dit, si le propriétaire souhaite, à l’issue de la location, récupérer son bien, il pourra le faire en respectant un préavis de 6 mois, et sans que vous puissiez exiger une quelconque compensation.

La cession du bail par le locataire est possible, le bail ne peut pas en aucun cas l’interdire, mais seulement préciser les modalités qui encadrent la cession.