Ce support d’investissement a les caractéristiques d’une SCPI (société civile d’investissement immobilier) avec une spécificité. En démembrement, les parts de SCPI dissocient la nue-propriété et l’usufruit. L’investisseur peut donc en devenir nu-propriétaire longtemps sans être usufruitier, mais cette particularité présente plusieurs avantages.
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comparerUn rappel sur les SCPI
Les différentes missions d’une SCPI
Ce type de société acquiert des biens immobiliers et en assure la gestion locative. Une SCPI trouve donc des locataires et se charge de l’état des lieux. Elle s’occupe également des travaux et perçoit les loyers versés par les locataires. Les frais de ces tâches sont mutualisés entre les investisseurs, les personnes qui détiennent des parts dans la SCPI. Ces dernières sont rétribuées en contrepartie par des revenus locatifs versés régulièrement.
Un placement accessible aux épargnants
Il n’est pas nécessaire d’investir un capital important pour détenir des parts dans une SCPI. Ce support procure une diversification avantageuse pour un investisseur. Les projets immobiliers concernés par ce cadre sont en effet variés. Hors d’une SCPI, les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier ont moins de possibilités. Les revenus perçus par les investisseurs dépendent des parts qu’ils détiennent. La valeur de celles-ci évolue en fonction du marché immobilier et des baux de location conclus par la SCPI.
Un investissement encore plus avantageux ?
Par le biais d’une SCPI en démembrement, l’accès au placement se fait à un coût réduit. Une économie de 30 à 50 % sur le prix de la part est possible pour l’investisseur. Cette réduction se justifie par l’engagement à moyen terme auquel il souscrit. En effet, pour bénéficier de la pleine propriété de son bien, l’investisseur doit attendre la fin du principe de démembrement. Il s’agit d’une dissociation propre à ce placement. La nue-propriété et l’usufruit des parts concernent deux parties différentes.
Une division de la propriété
Un nu-propriétaire sans revenus locatifs
L’investisseur dans une SCPI en démembrement détient bel et bien la nue-propriété que lui accorde son placement immobilier. Toutefois, il ne profite pas des gains que rapporte la location de ce bien. Cette situation dure plusieurs années, la période de démembrement étant fixée au préalable. Le renoncement aux profits générés par les loyers s’accompagne d’un avantage. L’investisseur peut en effet acquérir ses parts à un moindre coût. Une fois la durée du démembrement finie, il devient propriétaire de plein droit de son bien. Le « fructus », ou fruit de son investissement, lui revient sans frais supplémentaires.
Qui perçoit l’usufruit des parts ?
Ce droit de jouissance concerne une autre personne morale, distincte du nu-propriétaire ou investisseur. Dans le cadre d’une SCPI de rendement, les usufruitiers qui engrangent des dividendes sont souvent des entreprises. Ces sociétés ont ainsi la possibilité d’améliorer leur trésorerie durant la phase de démembrement des parts de SCPI. Du côté des nus-propriétaires et des usufruitiers, d’autres atouts expliquent le succès des placements immobiliers en démembrement. Ces avantages de part et d’autre durent le temps prévu par le contrat, en général de cinq à vingt ans.
Nu-propriétaire et usufruitier : quels intérêts ?
Le premier gagne à investir dans une SCPI en démembrement à plusieurs égards. Son placement lui coûte moins cher et en plus, l’économie est aussi fiscale. Faute de revenus locatifs perçus, le nu-propriétaire ne verse ni cotisations, ni impôt, sur ces profits. À l’échéance du démembrement, il ne s’acquitte d’aucun frais pour récupérer son bien. L’usufruitier touche quant à lui des revenus locatifs. Il peut aussi optimiser fiscalement son placement. Ce coup de pouce s’ajoute à la rente perçue sous forme d’usufruit.
Un démembrement pour quelles SCPI ?
Les SCPI avec revenus réguliers
Les SCPI de rendement sont compatibles avec le principe du démembrement. Elles visent à rapporter des revenus locatifs aux investisseurs. Selon les biens immobiliers concernés, on peut en distinguer plusieurs groupes. Certaines SCPI acquièrent des immeubles résidentiels, d’autres se spécialisent dans les locaux à vocation commerciale. Les investisseurs peuvent aussi placer une partie de leur épargne dans des SCPI de bureaux, d’hôtels, de cliniques ou autres. La régularité des revenus est assurée par la mutualisation du risque locatif.
Les SCPI avec réduction fiscale
Ces SCPI font bénéficier leurs investisseurs d’avantages fiscaux. En contrepartie de leur placement, ils profitent de coups de pouce financiers par le biais de dispositifs d’État. La loi Malraux permet aux contribuables qui investissent dans l’immobilier via une SCPI de voir leur impôt réduit. Leur placement finance la rénovation de ces biens. Dans le cadre du dispositif Pinel, l’avantage fiscal concerne les investisseurs qui achètent des biens immobiliers destinés à des locataires. Par rapport à une SCPI de rendement, les gains sont plus faibles.
Quels sont les risques éventuels ?
Le capital placé dans ce type de SCPI est immobilisé jusqu’à l’échéance du démembrement. Concernant le rendement, la performance du placement dépend des évolutions du marché immobilier. Cependant, le principe du démembrement implique un investissement à moyen terme, qui facilite une gestion attentive du portefeuille. En plus, ce placement collectif permet de compenser d’éventuels manques de performance via les profits rapportés par d’autres biens immobiliers. Pour les particuliers comme pour les entreprises, il s’agit d’un outil optimal pour majorer ses fonds.
Investir en SCPI en démembrement
Comment entrer dans ce placement ?
Le démembrement rend les parts plus accessibles en termes de prix d’achat. Plusieurs interlocuteurs sont agréés pour distribuer des SCPI en démembrement. L’AMF (autorité des marchés financiers) veille à la régulation de ce type d’investissement. Ce contrôle vous garantit un placement sûr, à souscrire auprès de votre banque ou d’une société spécialisée.
Quelle durée pour cet investissement ?
La détention de parts dans une SCPI en démembrement n’est pas un placement à court terme. La nature du marché immobilier implique un investissement moyen de 10 ans, voire davantage. Une SCPI nécessite du temps pour gérer ses biens et les rendre rentables pour les investisseurs. Ceux-ci restent fidèles à ce support, avec un faible pourcentage de rotation des parts.
Un retrait de la SCPI ?
Les investisseurs souhaitent se rassurer sur ce point avant la souscription de leur contrat. Même s’ils tablent sur un placement à long terme, certains veulent céder leurs parts. Une attente de plusieurs semaines et des frais de retrait sont à prévoir. La cession des parts s’accompagne parfois d’une décote.
