Les différentes formes de sociétés civiles : SCI, SCPI, SCCV, SCP, SCM

Société Civile Immobilière de Location SCIL

Les Sociétés Civiles de Location (SCI) ont pour objet la gestion et la location d’immeubles bâtis ou non bâtis. Ces biens immobiliers peuvent être des apports ou des acquisitions. Créée dans le cadre familial, la constitution d’une SCI est fréquente pour gérer des biens entre héritiers. Cela est dû au fait que la cession de parts sociales en SCI permet aux parents d’effectuer des donations successives au profit de leurs enfants.

Lors de la rédaction des statuts d’une SCI, il est à noter que tous les frais, droits et honoraires par cet acte SSP (sous seing privé) doit être réglé avant que la société soit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. Une annonce légale devra ensuite être publiée et tous les documents relatifs à la constitution de la société devront faire l’objet d’un dépôt au greffe du tribunal de commerce.

Si vous avez des doutes sur le choix de la forme de votre SCI, vous pouvez vous adresser à un office notarial pour créer la SCI qui vous convient le mieux. Un professionnel au sein de l’office notarial pourra établir les statuts de la SCI pour garantir la conformité des documents. D’autant que procéder à des changements après que la société soit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés requiert des formalités contraignantes et qui engendrent des couts, comme pour toutes modifications des statuts aux termes des décisions d’assemblée générale : transfert de siège, changement de dénomination sociale, démission d’un membre du conseil de surveillance, etc.

Société Civile de Placement Immobilier SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, à usage d’habitation ou à usage commercial, avec la particularité d’avoir émis ses parts sociales dans le public. La SCPI est une société utilisée dans le cas d’opération de défiscalisation. Avec une SCPI, vous avez toutes les informations sur votre investissement, car c’est une forme de société transparente grâce à un contrôle permanent de l’Autorité des Marchés Financiers, du Conseil de Surveillance, des commissaires aux comptes et des experts immobiliers indépendants.

Société Civile de Construction Vente SCCV

Une Société Civile de Construction Vente (SCCV) est uniquement créée dans le but de construire et de vendre un bien. Une entreprise de promotion immobilière utilise cette forme juridique. Dans ce cadre, la SCI de construction vente assurera la fonction de maître d’ouvrage. L’objet social de la société doit mentionner clairement cela.

Pour la rédaction des statuts par acte SSP (sous seing privé) ou par acte authentique, l’objet social peut être comme suit : « L’acquisition par voie d’achat ou d’apport de tous immeubles et la construction sur ceux-ci de tous biens de toutes destinations, la vente en totalité ou par lots de ces biens immobiliers, à terme, en état futur d’achèvement ou après achèvement ». C’est la condition qu’elle doit respecter pour être assujettie, par dérogation, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

À titre de rappel, l’organe compétent de décision collective pour les modifications des statuts de SCI est l’assemblée générale ordinaire ou l’assemblée générale extraordinaire. L’unanimité des associés est requise lors de ces assemblées. L’assemblée générale ordinaire se fait de manière ponctuelle tout au long de l’année, l’assemblée générale extraordinaire se fait suite à une décision collective inhabituelle au sein de la SCI telle que le changement de la dénomination sociale, le transfert du siège social, etc.

Société Civile Immobilière d’Attribution SCIA

La Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) est constituée avec pour objet social l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être divisés par fractions qui seront attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. La SCIA peut ajouter à cet objet patrimonial la gestion et l’entretien des immeubles. Si l’objet social n’est pas respecté, la SCIA ne bénéficiera plus de l’impôt sur le revenu (IR), mais sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Par définition, la durée d’une société civile immobilière d’attribution est limitée à la durée de l’opération immobilière entreprise.

À noter que l’impôt sur les sociétés a une tendance en baisse depuis 2019 : 31 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019 et 28 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020.

Société Civile de Portefeuille SCP

Société Civile de Portefeuille ou Société Civile Patrimoniale, cette SCP est bien différente de l’autre SCP, abréviation de société civile professionnelle, utilisée par une entreprise dont l’activité est réglementée (laboratoire de biologie médicale par exemple). La société civile de portefeuille est un outil de gestion patrimoniale.

Une société civile de portefeuille a pour objet la détention et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières (préexistant et apporté au moment de la constitution par les associés fondateurs, ou acquis spécialement). Les valeurs mobilières apportées au capital de la société sont directement détenues par ses associés.

Cette forme juridique n’a rien à voir avec une société de gestion de portefeuille, qui elle est régie par le Code Monétaire et Financier.

Société Civile Professionnelle SCP

Les Sociétés Civiles Professionnelles (SCP) servent à l’exercice en commun par des personnes physiques d’une profession libérale réglementée. Lors de la création de votre entreprise, avant d’entamer toute formalité, il est indispensable de vérifier le contenu des décrets d’application qui complètent la loi. Au sein de l’entreprise, les associés de la SCP mettent en commun les moyens matériels et techniques. Et c’est la société qui paie les frais de fonctionnement et perçoit les honoraires facturés par les associés à leur clientèle.

Dans une SCP, les questions aux termes des décisions d’assemblée générale doivent être conservées dans un registre au siège social de la société. La rédaction des procès-verbaux aux termes de l’assemblée doit répondre à un cadre formel et comporter certaines mentions obligatoires.

Société Civile de Moyens SCM

Avec la Société Civile de Moyens (SCM), des professionnels libéraux ont la possibilité de constituer une société dont l’objet exclusif est la mise en commun des prestations de services ou la fourniture de moyens matériels (personnel, locaux, etc.) afin de faciliter l’exercice de l’activité des associés. La société n’a aucune ressource propre puisqu’elle n’exerce pas d’activité. Chaque associé perçoit directement ses revenus et est imposé individuellement.

Sociétés et groupements pour une activité agricole ou forestière

Pour le secteur agricole et forestier, la loi française a mis en place plusieurs régimes juridiques : le Groupement Agricole d’Exploitation en Commun (GAEC), le Groupement Foncier Agricole (GFA), la Société Civile d’Exploitation Agricole (SCEA)…

Outre les Groupements Agricoles d’Exploitation en Commun ou GAEC, une activité agricole peut aussi être exploitée avec une SCEA ou EARL : Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée où chaque associé n’est responsable des pertes qu’à concurrence du montant de leurs apports, dû à leur responsabilité limitée.

Société Pluriprofessionnelle d’Exercice SPE

Restée inutilisée pendant quelques années puisque sans décret d’application, la société de forme sociale pluriprofessionnelle a pour objet l’exercice en commun de leur profession par des personnes physiques exerçant une profession réglementée. Suite à une ordonnance et plusieurs décrets de 2017, la société pluriprofessionnelle est envisageable pour les cas suivants :

• les professionnels du droit et du chiffre (avocats, huissiers de justice, notaires associés, experts-comptables, etc.) sont autorisés à constituer entre eux une société pluriprofessionnelle d’exercice (SPE).
• les professions médicales, auxiliaires médicaux et pharmaciens, qui ont la possibilité de se grouper au sein d’une société interprofessionnelle de soins ambulatoires (SISA).