Qui peut créer une SCI ?

Créer une SCI : la nécessité d’être au moins deux

Comme mentionné plus haut, pour créer une SCI, il faut être au moins deux. Autrement dit, il est formellement interdit de constituer une SCI à associé unique, sauf dans certaines situations exceptionnelles. Quant au nombre maximal d’associés, la loi n’impose aucune limite à respecter.

Dès lors, les associés et fondateurs de ce type de société civile peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales (une autre SCI ou une société commerciale par exemple). Et ce, peu importe leur nationalité (français ou étrangers). En effet, le ressortissant d’un pays membre ou non de l’Union Européenne peut librement devenir associé d’une SCI pourvu que la loi de son pays de résidence principale l’autorise.

Bon à savoir

Dans le cas d’une SCI familiale, seules les personnes membres de la même famille peuvent monter et devenir associés de la structure.

Aussi, il est possible d’utiliser la résidence principale pour créer sa SCI selon les personnes membres de la même famille. D’autant que créer une SCI offre certains avantages fiscaux permettant de payer moins d’impôts sur la fortune immobilière, c’est particulièrement conseillé pour avoir la pleine propriété d’une résidence secondaire. En effet, le régime fiscal de la SCI est équivalent aux revenus fonciers classiques.

La place des mineurs dans la création d’une SCI

Effectivement, il est parfaitement bien envisageable pour un mineur de contribuer à la constitution d’une SCI et d’y être associé. Les motivations des parents fondateurs étant principalement liées à des considérations de succession et de gestion de patrimoine immobilier. De fait, il est de plus en plus courant que les fondateurs d’une SCI (notamment ceux d’une SCI familiale) intègrent leurs enfants à la société. Cela, dès la création de la structure ou alors ultérieurement en cours de vie sociale.

Deux cas de figure peuvent ainsi se présenter :

• Mineur émancipé
• Mineur non émancipé (la grande majorité des cas)

Dans le premier cas, l’on peut considérer un mineur émancipé comme majeur. Il peut donc être librement associé à la société civile. Par contre, pour un mineur non émancipé, l’autorisation de ses représentants légaux s’avère nécessaire.

Attention ! Émancipé ou non, un mineur ne peut en aucune façon devenir gérant de la SCI. En outre, s’il y a donation de la nue-propriété de parts sociales aux enfants de la même famille, les parents ont toujours la pleine propriété de la SCI.

Comment un mineur peut-il devenir associé d’une SCI ?

Pour être associé à une SCI, un mineur peut effectuer un apport dès la constitution de la société via un apport de biens immobiliers ou un apport en numéraire. Mais, il peut tout à fait devenir associé de la société par succession ou par donation. Si ses représentants légaux le souhaitent, il a alors la possibilité d’en être valablement l’associé majoritaire.

À noter que pour un enfant mineur avec parent seul (à la suite d’un décès, en raison de la privation d’un parent de l’autorité parentale…), il lui faut une autorisation du juge des tutelles pour certains actes. Il en est ainsi d’un apport d’immeuble ou d’une vente immobilière. D’autant qu’en SCI, les avantages fiscaux sur l’impôt sur la fortune immobilière permettent de posséder plusieurs immeubles (résidence secondaire, location meublée, etc.), car leur régime fiscal est celui applicable aux revenus fonciers classiques.

La responsabilité du mineur associé d’une SCI

En principe, tous les associés d’une SCI, majeurs et mineurs, sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. Toutefois, les statuts de la structure peuvent faire l’objet d’un aménagement pour limiter la responsabilité d’un mineur associé. Concrètement, il s’agit de restreindre la responsabilité de ce dernier en proportion avec son apport. Le passif excédentaire sera ainsi à la charge des autres associés majeurs.

Un couple peut-il constituer une SCI ?

Un couple a entièrement la possibilité de monter une SCI ensemble. Il importe néanmoins de tenir compte de certains points suivant qu’il s’agit d’un couple marié, pacsé ou de concubins. Il est également primordial de prendre en considération le régime matrimonial du couple.

Couple soumis au régime de la communauté de biens

Rien n’empêche un couple obéissant au régime de la communauté de biens de créer une SCI ensemble. Ainsi, chacun d’eux peut devenir associé de la société sans pour autant demander l’autorisation de l’autre. En revanche, si l’un d’eux veut apporter un bien commun à la structure, il doit obtenir au préalable l’accord de l’autre. Après quoi, il pourra bénéficier de la qualité d’associé à hauteur de la moitié de l’apport.

D’un autre côté, l’un des époux peut apporter un bien commun pour la constitution d’une SCI. Comme cité auparavant, le consentement express du conjoint non associé se révèle indispensable pour la réalisation de cet apport. Cette autorisation doit d’ailleurs figurer dans l’acte d’apport. Dans le cas contraire, l’époux ou le partenaire non associé est entièrement en droit de demander la nullité de l’apport et des parts sociales.

Bon à savoir

Il peut arriver que le conjoint non associé revendique sa qualité d’associé à la SCI en cours de vie sociale. Dès lors, si les statuts le prévoient, son entrée dans la société doit obtenir l’agrément des autres associés avec un acte notarié sur procès-verbal d’assemblée générale.

L’objet de la SCI peut changer en cours de vie sociale tant que celui-ci est de caractère civil. Mais ce caractère civil peut être omis dans le cas d’une location meublée ou d’achat pour revente de biens d’immeubles.

Couple soumis au régime de séparation de biens

Pour les couples obéissant au régime de séparation de biens, la création d’une SCI permet d’éviter l’indivision. Ce montage juridique est d’autant plus pertinent pour faciliter la transmission des biens en cas de décès de l’un des époux. De fait, les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de transmission du bien si cette situation se présente. En d’autres termes, c’est un très bon moyen de se prémunir contre un héritage compliqué.

S’associer entre amis pour monter une SCI : est-ce possible ?

En dehors du cadre familial, vous pouvez aussi solliciter votre entourage amical pour constituer une SCI. Ce montage juridique est par exemple l’idéal pour acheter une maison de vacances avec vos amis. Et comme la création d’une SCI promet une certaine souplesse et une grande liberté, vous avez l’opportunité de vous associer avec les personnes de votre choix. Pour ce faire, il convient bien évidemment de respecter les formalités relatives à la création d’une telle société. Il est notamment primordial de ne pas négliger la rédaction des statuts. Aussi, les décisions modifiant directement les statuts doivent être rédigées sur un procès-verbal d’assemblée générale des associés.

Bref, pour créer une SCI, deux associés sont au minimum nécessaires. Cela, que ce soit des amis, des membres de la même famille, un couple marié, liés par un PACS ou des concubins. Outre les personnes physiques (enfant mineur, etc.), les personnes morales ont également la possibilité de devenir associées au sein d’une SCI.