Comment trouver un local professionnel ?

Définitions : fonds de commerce et pas de porte

Le fonds de commerce

Quel que soit le commerce en question (hôtellerie, restauration, débit de boisson, salon de coiffure, commerce, etc.), le fonds de commerce se compose de deux parties distinctes, compatibles et essentielles que sont les éléments incorporels (droit au bail, nom commercial, clientèle, licence, etc.) et les éléments corporels (équipement, matériel) relatifs à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle.

Les éléments corporels sont palpables et tangibles et c’est pourquoi on compte tout ce qui est agencement, matériel, installation, mobilier, outillage ou tout bien matériel dont la durée de vie dépasse les 12 mois.

L’acquisition des éléments incorporels ne peuvent être quantifiables et l’on retrouve comme cité précédemment la clientèle, le droit d’entrée, le pas de porte, le nom commercial, l’enseigne, les marques, les brevets d’invention et les licences et autorisations administratives diverses.

Le pas de porte

Le pas de porte est une somme d’argent qui est payée par le futur propriétaire du contrat d’un local loué, en plus des loyers. Le pas de porte est comme un droit d’entrée et est souvent identifié à un loyer supplémentaire imposable pour le bailleur.

En ce qui concerne le locataire entrant, le pas de porte représente des frais de premier établissement amortissables et donc déductibles de manière répartie sur la durée du contrat. Le montant du pas de porte est fixé par les deux parties : le pas de porte peut revêtir 3 aspects, à savoir un supplément de loyer, une indemnité à la contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses (avec des avantages commerciaux) et enfin une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, équivalent au droit au renouvellement de son contrat.

Le droit au bail

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant qui permet l’acquisition des lieux et de bénéficier d’un droit de renouvellement du contrat auquel il est associé. Le nouveau propriétaire des locaux achète à son prédécesseur le droit de bénéficier d’un contrat de location en cours pour la durée restant à courir et dans les mêmes conditions.

Comment trouver un local ?

Pour trouver la perle rare qui conviendra au mieux aux travaux d’activité industrielle ou commerciale, il est important de réaliser un bilan de ses besoins et de ses attentes en fonction de son investissement pour trouver une surface entre quatre murs pour servir de vitrine à ladite entreprise.

Il faut, entre autres, déterminer la surface nécessaire pour la réalisation de l’activité professionnelle, déterminer le montant du loyer que l’on peut payer et trouver un emplacement ou un quartier bien situé proche d’une zone commerciale, d’une gare ou près de points stratégiques pour optimiser au mieux l’investissement pour l’aménagement des travaux, comme les services de transports pour les employés, la restauration, etc.

Ensuite, la recherche du local peut commencer et de nombreuses solutions et conseils s’offrent au chercheur comme le fameux bouche-à-oreille en repérant par soi-même les éventuels locaux vides ou abandonnés, en demandant l’avis de voisins.

On peut aussi filtrer les possibilités existantes en consultant les petites annonces dans la rubrique « local commercial ».

Les agences immobilières sont une source inépuisable, mais peuvent s’avérer coûteuses.

Enfin, Internet permet d’effectuer de nombreuses recherches en paramétrant ses besoins et en indiquant ce que l’on désire trouver. Un site de bureaux comme www.bureauxlocaux.com est un très bon exemple.

Les points importants d’un bail commercial à connaître avant de signer

C’est un document très important pour un chef d’entreprise ou tout entrepreneur, notamment si vous avez choisi d’établir votre siège social dans un quartier proche de cet emplacement. Il faut donc passer un peu de temps dessus afin de vérifier certains critères essentiels.

En premier lieu, il faut regarder la forme du contrat, rédigé par un notaire ou un avocat puis on regarde la durée (le minimum est de 9 ans).

Ensuite les autres critères à surveiller sont le loyer, les principales obligations du bailleur (informer les éventuels risques technologiques et naturels, de possibles sinistres et risques de pollution, mais aussi de mettre à disposition des biens loués, de maintenir les biens en état de servir, de garantir la jouissance paisible et la sécurité du bien).

Le propriétaire du contrat, en contrepartie s’engagera à payer les loyers et à utiliser le bien ou de façon raisonnable en respectant les termes du contrat. Les autres points à contrôler sont la révision triennale (tous les 3 ans) du loyer, la possibilité de sous-location du bien, la résiliation, le renouvellement de celui-ci et les termes du refus de renouvellement.

Comment trouver un local gratuit ?

Hormis de rares opportunités, il est malheureusement impossible d’acquérir un local gratuit pour son entreprise. Toutefois, il est envisageable de trouver un local pas cher ou à moindres frais. En voici quelques pistes.

Exercer son activité chez soi

Fixer l’adresse de l’entreprise au domicile du dirigeant est parfaitement légal, mais soumis à certaines conditions :

• statuts de l’entreprise
• qualité du dirigeant en question,
• conditions de bail,
• emplacement géographique,
• type d’activité,
• etc.

Cette domiciliation peut être pour une durée indéterminée ou déterminée (5 ans maximum) et dans tous les cas, elle nécessite une formalité déclarative auprès du Greffe du tribunal. Dans certaines situations, par exemple, l’existence de plusieurs actifs avec réception de clients et marchandises, il faut modifier l’usage du domicile et prévenir le service des impôts sous 3 mois suivant le début d’activité. Notez la nuance entre exercer son activité chez soi et définir uniquement l’adresse de son domicile comme siège social de l’entreprise.

Si vous n’avez pas besoin de stocker du matériel et des marchandises ou d’être visible depuis la rue, vous pouvez aussi établir votre siège social dans une société de domiciliation. Ce n’est pas gratuit mais les coûts restent raisonnables compte tenu des avantages liés à cette solution.

Exercer son activité dans les locaux d’une autre entreprise

Occuper une partie ou la totalité d’un lieu loué par une autre entreprise nécessite avant tout l’autorisation du bailleur. Dès lors, il convient d’établir un contrat de sous-location commerciale.

Partager des bureaux et espaces de travail

Le co-working prend ici tout son sens. Ce concept désormais ancré dans les habitudes permet de diminuer les charges grâce à la mutualisation des ressources. De plus, cela est bénéfique pour briser l’isolement et favoriser l’entre-aide : échanges d’idées, de conseils et de carnet d’adresses, etc. Il est aussi possible de s’installer dans une pépinière d’entreprises mais il convient souvent de respecter certains critères d’éligibilité.

Viser les quartiers à bas prix

D’évidence, se diriger vers des secteurs géographiques aux loyers abordables ou du moins plus compétitifs réduit considérablement les charges locatives de l’entreprise.

Comment trouver un local à vendre ?

Toute l’année, l’on peut dénicher un local commercial à vendre sur les sites d’annonces immobilières. Sans oublier le bouche-à-oreille ou tout simplement, en se promenant dans les rues commerçantes dans lesquelles les affiches « Local professionnel à vendre » sont visibles. Cependant, pour une recherche efficace, mieux vaut définir les critères de sélection de la future adresse de l’entreprise tels que :

• l’emplacement,
• le type de local,
• la surface,
• le budget comprenant l’acquisition, les frais de notaire, le cout d’éventuels travaux,
• etc.

Une fois que les critères sont bien définis, l’on peut entamer les recherches. Il est assez prudent de faire appel à des professionnels. Vous pouvez dans ce cas vous rapprocher :

• Des agences immobilières : leur soumettre les critères avec ordre d’importance pour gagner du temps. Nonobstant, des frais d’agences sont à prévoir.
• Des Chambres de Commerce et de l’Industrie : consulter les offres de locaux commerciaux en vente auprès des CCI.
• Les mairies et autres collectivités qui peuvent disposer d’une liste de local professionnel à vendre.
• Etc.

L’étape suivante consiste à effectuer les visites. Elles permettent de juger l’environnement, le potentiel et de se projeter au cœur du lieu. C’est aussi l’occasion de poser des questions plus précises avant de signer un compromis de vente de local commercial.

Comment obtenir un local commercial par la mairie ?

Les communes sont un moyen bien souvent négligé, pourtant simple pour trouver rapidement une bonne adresse commerciale. La proximité étant le point fort de ces collectivités. En effet, il est possible de trouver un local à louer auprès de la mairie. Soit parce qu’il lui appartient, soit parce qu’elle est l’interlocutrice idéale pour une offre locative dans la commune. Très fréquemment, les propriétaires et bailleurs signalent la disponibilité d’une adresse à la mairie. Il faut toujours prendre le temps de parcourir les appels d’offres lancées par la mairie pour voir si le lieu correspond réellement aux exigences. De même, les conditions de mise à disposition ou de location diffèrent d’un projet à un autre. Par ailleurs, lorsqu’un local commercial inoccupé est remarqué, l’on peut trouver son propriétaire en consultant le relevé cadastral et obtenir une fiche relative à sa situation auprès du centre des Impôts fonciers compétents.