Pour acheter des biens immobiliers et augmenter le patrimoine immobilier d’une SCI, les associés ont plusieurs possibilités : faire des apports (apport en capital ou apport en compte courant) ou contracter des emprunts au nom de la société ou des associés auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. D’ailleurs, il est possible de cumuler ces différentes solutions de financement. En pratique, l’achat en SCI concerne l’achat de tout type de bien immobilier (maison, appartement, terrain, immeuble, parking…) que la SCI peut mettre en location au titre d’un contrat de location (bail locatif portant sur une habitation, bail commercial, logement mis en location courte durée, etc.).
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comparerAcheter en SCI en faisant des apports
Deux solutions s’offrent aux associés : réaliser un apport en capital ou faire un apport en compte courant.
L’apport en capital, la facilité d’acquérir un bien en utilisant le capital de la SCI
En cours de vie sociale, les associés peuvent envisager d’acheter un bien immobilier dont le montant est très élevé. Pour financer l’investissement, ils peuvent faire de nouveaux apports au capital social afin de détenir les fonds suffisants pour acheter le bien. Cette procédure ne peut s’effectuer qu’à la seule condition que l’apport en capital soit un apport en numéraire ou une somme d’argent.
Dès lors, les associés disposeront de parts sociales au prorata de la valeur de l’apport qu’ils ont réalisé. En outre, les fonds déposés deviendront la propriété de la SCI.
Par ailleurs, comme il s’agit d’une augmentation du capital de la SCI, les associés doivent procéder à une modification des dispositions statutaires. En outre, ils doivent souscrire l’apport en numéraire à intégrer au capital puis effectuer la libération dans les délais légaux.
Il est obligatoire de faire appel au même notaire que lors de la création de la SCI pour cette opération. Par ailleurs, la modification des statuts requiert la signature de tous les associés.
L’apport en compte courant, la solution adaptée en cas d’insuffisance de l’apport en capital pour acheter en SCI
L’apport en compte courant est un prêt ou une avance de fonds accordé par un associé en faveur de la société. De fait, l’apport en compte courant permet de financer le patrimoine immobilier de la SCI dans le but d’acheter des biens immobiliers. Il s’agit de la solution la plus utilisée lorsque l’apport en capital ne suffit pas pour acheter un bien immobilier.
Toutefois, l’achat en SCI à partir d’un apport en compte courant nécessite l’utilisation du compte personnel des associés. Il s’agit d’un transfert de fonds interbancaire qui offre plusieurs avantages à la SCI et aux associés qui prêtent à la société.
- L’émission d’un intérêt pour les associés.
- La possibilité pour les apporteurs de récupérer tout ou une partie des fonds versés.
- La possibilité pour la SCI de déduire de ses charges les intérêts versés aux associés apporteurs.
Si l’apport en compte courant est cumulé avec un emprunt bancaire, la banque peut demander aux associés de bloquer temporairement les apports.
L’emprunt immobilier, une autre alternative pour acheter en SCI
La SCI peut emprunter en son nom ou au nom de ses associés pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.
L’emprunt à titre personnel auprès de la banque
Les associés sollicitent un emprunt à titre personnel pour financer l’investissement. De fait, chaque associé effectue le versement des mensualités avec ses revenus personnels. Par ailleurs, c’est son patrimoine personnel qui est engagé et non celui de la SCI. Néanmoins, si la SCI est soumise à l’IR, chaque associé pourra déduire de sa quote-part de bénéfice les intérêts d’emprunt.
Une fois le prêt octroyé, les associés disposent de deux types de versement.
- Faire un apport en capital en contrepartie de parts sociales.
- Faire un apport en compte courant.
L’emprunt au nom de la SCI
L’emprunt au nom de la SCI est la solution de financement qui vient en premier à l’esprit pour financer une acquisition immobilière. Celui-ci doit être souscrit par le gérant de SCI. Le banquier étudiera au cas par cas la capacité de remboursement de chaque associé avant d’octroyer le prêt. De plus, comme c’est la SCI qui emprunte, la banque prêteuse prend des garanties sur le patrimoine de la société et les associés doivent se porter caution. Il peut s’agir d’une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers, etc.
La SCI ne peut pas bénéficier des prêts aidés pour financer ses investissements immobiliers : prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt accession sociale… car ces types de crédits sont réservés à l’achat d’une résidence principale.
