La SCI est une forme juridique de société très prisée par les investisseurs en immobiliers. Et pour cause, elle présente de nombreux avantages. Entre autres, les Sociétés Civiles Immobilières facilitent la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers en commun. D’ailleurs, pour chaque type d’investissement immobilier, il existe une forme de SCI spécifique. Bien que la SCI peut révéler quelques inconvénients (des formalités de création lourdes, entre autres choses), son cadre légal reste très attractif. Cet article vous donne tous les détails sur les différentes formes de SCI afin de choisir en toute connaissance de cause celle qui correspond le mieux à votre projet.
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comparerRappel sur ce qu’est une SCI
Pour réaliser pleinement son projet, un entrepreneur se doit de choisir judicieusement la forme juridique de l’entreprise qu’il veut créer. Dans le cas d’investissement immobilier, la Société Civile Immobilière SCI est la forme la plus prisée, et ce pour plusieurs raisons. D’abord, la SCI est un outil de gestion permettant de constituer (acheter un bien immobilier pour le louer et en tirer profit) facilement un patrimoine et d’augmentant ses capacités financières. Et pour cause, le format de la société civile immobilière permet d’obtenir des financements extérieurs. Ensuite, la SCI est un outil pratique permettant d’optimiser ou gérer facilement la transmission du patrimoine immobilier. En effet, les associés peuvent mutualiser les charges (partage des charges et des coûts liés à la détention de biens d’immeubles) et réunir des capitaux à plusieurs.
La SCI acronyme de Société Civile Immobilière est une structure composée d’au moins deux associés (personne physique ou morale). Elle est régie par l’article 1832 du Code civil et dispose d’une personnalité juridique qui lui est propre. En principe, la SCI n’a pas d’activité commerciale, sauf dans certains cas.
De ce fait, il n’est pas possible de créer une SCI classique unipersonnelle puisque celle-ci ne disposera d’aucune existence légale. De plus, une SCI composée d’un associé unique ne peut pas être enregistrée au greffe du tribunal du commerce. Toutefois, une SCI peut être composée d’un seul associé dans les cas suivants :
- Décès d’un ou plusieurs associés ;
- Retrait d’un ou plusieurs associés ;
- Cession des parts sociales du second associé.
Néanmoins, afin d’éviter la liquidation, l’associé unique doit régulariser la situation de la SCI dans les plus brefs délais en cédant des parts à une ou d’autres personnes.
La SCI classique est gérée par un ou plusieurs gérants en fonction des dispositions mentionnées dans les statuts lesquels sont obligatoires au moment de la création de la société. Quant au capital, une SCI n’est soumise à aucun capital minimum, les associés pouvant opter pour une SCI à capital fixe ou SCI à capital variable. Dans le cas d’une SCI à capital variable, il est impératif de mentionner le montant minimum et maximum dans les statuts. En outre, les apports peuvent se faire en nature (bien matériel) ou en numéraire (apport financier), qu’il s’agisse d’une SCI à capital fixe ou variable. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales lesquelles déterminent le montant de leurs dividendes à la fin d’un exercice social. Enfin, la durée de vie d’une SCI est de 99 ans maximum, renouvelable.
Les différentes formes de SCI
Il existe différentes formes de Société Civile Immobilière SCI pour chaque projet immobilier :
La SCI de gestion ou SCI de location
La SCI de gestion ou SCI de location est la plus utilisée. Elle a pour objet principal l’acquisition et la location de biens immobiliers. Le bien n’est détenu par aucun des associés, mais reste la propriété de la SCI qui détient également tous les pouvoirs décisionnels (assemblée générale, etc.). Ce qui évite l’indivision. Toutefois, les loyers ou les revenus fonciers de la SCI sont divisés entre les associés en fonction de leur nombre de parts. À noter que le nombre de parts dépend des apports, et donc les revenus fonciers aussi.
La SCI familiale
Comme son nom l’indique, la SCI familiale est une société créée par les membres d’une même famille. Elle permet de gérer un patrimoine familial et d’en préparer la succession. Ainsi, elle est créée pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier et diminuer les droits de succession. Par ailleurs, elle permet également aux héritiers de bénéficier d’un avantage fiscal.
La SCI d’attribution
La SCI d’attribution a un objectif précis qui est d’acheter ou construire un patrimoine immobilier. Ce dernier est fractionné entre les associés, qui pourront en jouir de plein droit. Cependant, cette division est faite à l’avance dans les statuts. Une fois que le but souhaité est atteint, elle est dissoute. Elle a donc une durée de vie limitée.
La SCI de construction-vente
La SCI construction-vente ne nécessite aucun capital minimum. Elle permet de construire un bien immobilier pour en tirer profit. Toutefois, sachant que la conception d’une SCI ne doit pas être d’activité commerciale, cette forme de SCI est la seule qui permet de réaliser un bénéfice. Les Sociétés Civiles Immobilières de construction-vente ont également une durée de vie limitée puisqu’elles sont aussi dissoutes une fois que le but est atteint.
Entre autres, il y a la SCI de jouissance à temps partagé qui diffère des autres types de sociétés immobilières. En effet, une SCI de jouissance à temps partagé n’a aucune source de revenus, ce sont les associés qui apportent les fonds nécessaires à son fonctionnement.
