Comment vendre sa SCI ? Tout savoir

Petit rappel sur la SCI : en quoi cela consiste-t-il vraiment ?

Avant tout, il est important de rappeler en quoi consiste réellement une SCI ou Société Civile Immobilière. Selon les articles 1845 à 1870 du Code civil, une SCI est un contrat se basant sur l’association de deux ou plusieurs personnes (physiques ou morales) ayant pour objectif d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers (immeuble ,appartement…) ou fonciers, utilisant ce droit pour faire de la location ou encore pour disposer d’un patrimoine immobilier. Elle peut alors se présenter sous plusieurs formes :

• La SCI classique ;
• La SCI d’attribution ;
• La SCCV ou Société civile de construction-vente ;
• La SCI familiale ;
• La SCI de jouissance à temps partagé.

Présentant de nombreux avantages sur plusieurs aspects, que ce soit sur le plan fiscal, juridique, financier ou administratif ; la SCI se montre comme la meilleure solution pour ceux qui désirent faire l’achat d’un immeuble avec un minimum d’apports, ou pour ceux qui cherchent tout simplement un moyen progressif de transférer leur patrimoine à leurs enfants. 

Comment vendre les parts d’une SCI ?

Plusieurs raisons peuvent pousser les associés d’une SCI à vendre leur bien : changement de projet, besoin de liquidité, incapacité juridique, désaccord entre les associés… Céder ses parts devient alors inévitable. Pourtant, cette vente est dictée par plusieurs règles, dont celles indiquées dans les statuts de la SCI. Et pour y arriver, la SCI aura le choix entre :

• Vendre les parts sociales des associés ;
• Vendre le bien appartenant à la SCI.

La cession des parts sociales

Cela est possible lorsqu’un gérant possède un bon nombre de parts sociales ou de capital dans la SCI. Pour les céder, il devra alors obtenir l’agrément par le biais d’un vote effectué par tous les associés de la société. Dans certains cas, l’agrément de cessation des parts peut également être obtenu quand :

• Les associés ne se sont pas présentés durant le délai qui leur a été accordé, vous obtiendrez ainsi un accord tacite ;
• Le tribunal de grande instance est sollicité pour trouver un accord sur le prix d’achat des parts par l’intermédiaire d’un conseiller financier ou d’un expert-comptable.

Cependant, l’associé laissant ses parts doit se soumettre à la taxation d’une plus-value. Cette dernière s’obtient donc par le calcul de la différence entre le prix d’achat des parts et le prix de cession ajouté aux frais d’abattement pendant la gestion du bien. Dans le cas où le gérant s’est imposé pour des bénéfices non perçus ou il s’est déduit d’un déficit, un réajustement de ce prix d’acquisition est nécessaire. 

Néanmoins, selon les réformes sur les plus-values de 2012, il existe des cas où le cédant est exonéré de ces taxes. Cela concerne entre autres :

• Une cession inférieure à 15 000 Euros ;
• La concession d’un bien détenu pendant plus de 30 ans ;
• La cession d’une résidence principale ;
• Le transfert des parts par une personne âgée ou une personne invalide ;
• Etc.

La vente de biens d’une SCI

Pour réaliser la vente d’un bien immobilier d’une SCI, un accord unanime, conformément au régime indiqué dans les statuts, devra être trouvé par tous les détenteurs de parts dans la société immobilière en question. Cette décision peut être prise lors d’une assemblée générale ordinaire annuelle ou pendant une AG extraordinaire et est consignée dans un procès-verbal rédigé pour l’occasion.

S’ensuivent d’autres procédures importantes telles que :

• L’obtention d’un agrément des locataires ;
• La signature d’un compromis de vente ;
• La finalisation de la cession du bien par un contrat de vente.

Selon l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, les actionnaires disposent d’un droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.

Concernant la constitution de l’acte de cession, il peut s’exécuter soit par acte authentique rédigé par un notaire, ou encore sous seing privé.

Le mode de calcul de la valeur patrimoniale d’une SCI

Pour déterminer la valeur d’une SCI, il est capital de déterminer les éléments constituants l’actif et le passif d’une SCI. Le premier étant constitué par la somme des biens immobiliers de la SCI, de ses capitaux en banque et de tous ses avoirs ou acquisition. Quant au passif, il est composé par les comptes courants des associés, des découverts de la SCI (dette et emprunt).

De ce fait, la création de valeur immobilière d’une SCI s’obtient comme suit :

Valeur immobilière = (somme des actifs – somme du passif) + plus-value 

Malgré tout, certains aspects peuvent influencer cette estimation, entre autres :

• Le coût de la gestion du bien immobilier ;
• Sa valeur de rendement ;
• Le régime fiscal adopté (IR ou IS) ;
• Le potentiel social d’appréciation au fil des années.

Les autres points importants à ne pas négliger avant de vendre une SCI

Que ce soit la vente d’un bien d’une SCI ou la cession de ses parts sociales, ces actes demeurent très importants. À cet effet, le ou les entités concernées par la vente ou l’acquisition d’une SCI doivent se montrer vigilantes avant de prendre quelconque décision. Afin d’éviter toute ambiguïté juridique, il est préférable de :

• Vérifier les statuts de la SCI ;
• Contrôler la conformité de son objet social (notamment si la vente du bien ou la dissolution de la SCI y est mentionnée) ;
• Mettre à jour les statuts si cela est nécessaire ;
• Procéder à la création d’un dossier comprenant tous les documents relatifs à la vente (copie des statuts, procès-verbal d’Assemblée Générale lié à la vente de bien ou de parts sociales, l’extrait K-Bis, justificatif démontrant la qualité de gérant).

Et pour éviter de prolonger le délai de la transaction et assurer un suivi de l’opération de vente, le cédant peut solliciter l’appui d’une agence immobilière. Celle-ci peut par ailleurs prendre en charge l’estimation de la valeur du bien immobilier tout en effectuant la gestion des visites des potentiels acquéreurs.

Une fois la vente du bien immobilier ou la cessation de parts réalisée, c’est le notaire qui reçoit en premier le chèque de vente. Ce n’est qu’une fois ses frais de prestation déduits que ce dernier dépose la somme au compte courant du bénéficiaire.